Ich verkaufe seit fünfundzwanzig Jahren Immobilien in erster Meereslinie. Und wenn es ein Missverständnis gibt, das mir immer wieder begegnet, dann dieses: Ein Käufer kommt zu mir, überzeugt davon, eine echte Wohnung in erster Meereslinie gefunden zu haben, zeigt mir die Fotos — und was er tatsächlich vor sich hat, ist eine Immobilie in dritter Reihe mit einem guten Meerblick-Ausschnitt zwischen zwei Gebäuden.

Das ist nicht dasselbe. Und je nach Lage kann dieser Unterschied zehntausende Euro ausmachen — und den gesamten künftigen Wert der Immobilie verändern.

Wenn Sie in eine Zweitresidenz am Meer investieren möchten, ist das der erste Punkt, den Sie wirklich verstehen müssen. Nicht wegen einer Bezeichnung, sondern weil es verändert, was Sie kaufen, wofür Sie bezahlen und was diese Immobilie in fünfzehn Jahren wert sein wird.

Was echte erste Meereslinie wirklich bedeutet

Eine Immobilie in erster Meereslinie bedeutet, dass zwischen Ihrer Immobilie und dem Wasser nichts gebaut ist, was Ihnen die Sicht nimmt. Höchstens eine Strandpromenade. Ihr Gebäude steht in der Reihe direkt am Meer, ohne ein weiteres Gebäude davor, das Aussicht, Licht oder Zugang blockieren könnte.

Genau das definiert die erste Meereslinie: nicht einfach, dass man das Meer sieht, sondern dass nichts zwischen Ihnen und dem Meer steht — und dass dort auch künftig nichts stehen kann.

Denn die Küstenfront ist bereits konsolidiert. Die Schutzvorschriften für den öffentlich maritim-terrestrischen Bereich sowie die städtebaulichen Vorgaben verhindern in der Praxis, dass vor dem, was heute bereits in erster Linie steht, neu gebaut wird. Was da ist, ist da. Mehr davon wird es nicht geben.

Das Schlüsselwort lautet: Knappheit.

An der gesamten spanischen Küste gibt es nur noch sehr wenige Immobilien, die wirklich in erster Meereslinie liegen, und es werden keine neuen entstehen. Deshalb verhalten sie sich wie ein völlig anderer Vermögenswert als der Rest des Marktes.

Meerblick: die teuerste Falle für Käufer

„Meerblick“ bedeutet genau das — nicht mehr und nicht weniger: Von der Immobilie aus sieht man das Meer. Das kann eine Wohnung in vierter Reihe sein, hoch gelegen, mit spektakulärem Panoramablick. Es kann eine Immobilie in zweiter Reihe sein, bei der das Meer zwischen zwei Gebäuden erscheint. Oder ein Penthouse drei Straßen weiter hinten, mit einem blauen Streifen am Horizont.

Das Problem ist nicht der Blick. Das Problem ist, dass ein Meerblick nicht geschützt ist.

Wenn Sie eine Wohnung in zweiter oder dritter Reihe wegen ihrer Aussicht kaufen, kaufen Sie etwas, das davon abhängt, dass das Grundstück davor leer bleibt. Und Grundstücke an der Küste bleiben normalerweise nicht für immer leer.

Ich habe Käufer gesehen, die einen deutlichen Aufpreis für Ausblicke bezahlt haben, die drei Jahre später durch die Fassade eines Neubauprojekts ersetzt wurden. Die Immobilie verlor über Nacht an Wert, und es gab nichts mehr, was man dagegen tun konnte.

Die erste Meereslinie ist die einzige Position, in der der Blick wirklich Ihnen gehört, weil er bereits gesichert ist. In allen anderen Fällen ist die Aussicht ein Darlehen, das Ihnen jemand wieder entziehen kann.

Warum der Preisunterschied besteht — und warum er sinnvoll ist

Der Preisaufschlag einer Immobilie in erster Meereslinie gegenüber einer vergleichbaren Immobilie mit Meerblick variiert stark je nach Küstenabschnitt, liegt aber selten unter 30 %. In besonders gefragten Lagen kann er deutlich höher sein.

Auf den ersten Blick mag das wie eine Luxuslaune wirken. Das ist es nicht. Aus praktischer Sicht sind die Gründe sehr klar.

Erstens, weil Ihnen diesen Blick niemand nehmen kann. Sie zahlen für Gewissheit, nicht nur für eine Postkartenansicht.

Zweitens wegen Licht und Raumgefühl. Eine freie Meeresfront bringt eine andere Qualität in ein Zuhause: Offenheit, Helligkeit, Horizont. Das lässt sich mit einem guten seitlichen Meerblick nicht nachbilden.

Drittens, und das ist besonders wichtig, wenn Sie es als Investition betrachten: Immobilien in erster Meereslinie halten ihren Wert besser und lassen sich leichter verkaufen. Wenn der Markt abkühlt, bleiben gewöhnliche Objekte als erste liegen. Gute Immobilien in erster Meereslinie gehören zu den letzten, die im Preis fallen, und zu den ersten, die sich wieder erholen, weil die Nachfrage immer vorhanden ist und das Angebot nie ausreicht.

Sie sind der liquideste Vermögenswert an der Küste.

Wenn Sie über den Preis nachdenken, vergleichen Sie nicht zwei Wohnungen. Sie vergleichen einen knappen, geschützten Vermögenswert mit einer Immobilie, deren Wert davon abhängen kann, was der Nachbar vor Ihnen eines Tages baut.

Was fast niemand erklärt: die Unterschiede innerhalb der ersten Meereslinie

Hier trennt sich der informierte Käufer von demjenigen, der blind kauft. Denn auch „erste Meereslinie“ ist keine einheitliche Kategorie. Innerhalb dieser Kategorie gibt es große Unterschiede, und alle wirken sich auf den Preis aus.

Die Etage verändert das Produkt. Eine Erdgeschosswohnung in erster Meereslinie mit direktem Zugang zur Promenade oder zum Strand ist ein völlig anderes Produkt als eine Wohnung im sechsten Stock mit Panoramablick. Nicht besser oder schlechter; anders. Das Erdgeschoss gibt Ihnen das Gefühl, mit den Füßen im Sand und mitten im Leben zu sein. Die Höhe gibt Ihnen Vogelperspektive und Ruhe. Ich weiß, wonach jeder Käufer sucht, bevor ich ihm etwas zeige.

Die Ausrichtung ist kein Detail. An der Mittelmeerküste bringt eine Süd- oder Südostausrichtung viele Sonnenstunden am Tag und schützt vor den vorherrschenden Winden. Eine schlechte Ausrichtung in erster Meereslinie kann dazu führen, dass Sie im Winter eine kalte, schattige Wohnung haben, obwohl das Meer direkt vor Ihnen liegt.

Nicht jede Strandpromenade ist gleich. Es gibt Meeresfronten mit einer ruhigen Fußgängerpromenade, und es gibt andere, die an einer befahrenen Straße liegen. Beides kann erste Meereslinie sein. Das Lebensgefühl ist jedoch völlig unterschiedlich.

Und salzhaltige Luft gibt es wirklich. Direkt am Meer zu wohnen bringt Unterhaltskosten mit sich: Fensterrahmen, Geländer, Klimaanlagen, Fassaden. Das ist kein Grund, nicht in erster Meereslinie zu kaufen — ganz im Gegenteil —, aber es ist ein realer Kostenfaktor, den ein ernsthafter Käufer von Anfang an einkalkuliert. Wer Ihnen das verschweigt, handelt nicht in Ihrem Interesse.

Wie ich es nach 25 Jahren sehe

Für den Käufertyp, den ich normalerweise vor mir habe — jemand, der sein Vermögen bereits aufgebaut hat und eine Zweitresidenz am Meer sucht — ist mein Rat immer derselbe: Wenn Sie in den Küstenmarkt einsteigen, kaufen Sie echte erste Meereslinie.

Nicht aus Statusgründen, sondern aus Investitionslogik.

Es ist das Einzige, was nicht mehr geschaffen werden kann, der einzige Blick, den Ihnen niemand nehmen kann, und die einzige Immobilienart, die Sie später gut verkaufen können — an dem Tag und zu dem Zeitpunkt, den Sie selbst wählen.

Meerblick ist ein Gefühl. Erste Meereslinie ist ein Vermögenswert. Und wenn wir über die Beträge sprechen, die in diesem Segment bewegt werden, sollte man den Unterschied sehr genau verstehen, bevor man unterschreibt.

Bei Addurno arbeiten wir ausschließlich mit Immobilien in erster Meereslinie. Das ist kein Slogan: Wir filtern genau danach, damit Sie nicht durch teure Fehler lernen müssen, wofür ich ein Vierteljahrhundert gebraucht habe.

Jose Luis Castilla Goixart, CEO von Addurno.com