Vendo propriedades em primeira linha de mar há vinte e cinco anos, e se há um mal-entendido que vejo repetir-se constantemente, é este: um comprador chega convencido de que encontrou um apartamento em verdadeira primeira linha de mar, mostra-me as fotografias, e aquilo que tem na realidade é um imóvel em terceira linha com uma boa abertura de mar entre dois edifícios.

Não é a mesma coisa. E, dependendo da zona, essa diferença pode representar dezenas de milhares de euros — e todo o valor futuro da propriedade.

Se vai investir numa segunda residência junto ao mar, esta é a primeira coisa que precisa de ter muito clara. Não por uma questão de etiquetas, mas porque altera o que está a comprar, o que está a pagar e quanto esse imóvel valerá daqui a quinze anos.

O que é realmente a primeira linha de mar

Uma propriedade em primeira linha de mar significa que entre o seu imóvel e a água não existe nenhuma construção a tapar-lhe a vista. No máximo, um passeio marítimo. O seu edifício está na fila que dá diretamente para o mar, sem outra construção à frente que possa bloquear a vista, a luz ou o acesso.

É isto que define a primeira linha: não apenas o facto de ver o mar, mas o facto de nada se interpor entre si e o mar — e de nada se poder interpor no futuro.

Porque a frente costeira já está consolidada. As servidões de proteção do domínio público marítimo-terrestre e o próprio planeamento urbanístico impedem, na prática, que se construa obra nova à frente daquilo que já existe em primeira linha. O que existe, existe. Não se fabrica mais.

Esta é a palavra-chave de tudo isto: escassez.

Em toda a costa espanhola restam muito poucas propriedades genuinamente em primeira linha de mar, e não vão aparecer novas. É por isso que se comportam como um ativo diferente do resto do mercado.

Vista para o mar: a armadilha mais cara para o comprador

“Vista para o mar” significa exatamente isso, nem mais nem menos: a partir da propriedade vê-se o mar. Pode ser um apartamento em quarta linha, numa posição elevada, com uma panorâmica espetacular. Pode ser um imóvel em segunda linha onde o mar aparece entre dois blocos. Ou pode ser uma cobertura três ruas para dentro, com uma faixa azul no horizonte.

O problema não é a vista. O problema é que uma vista para o mar não está protegida.

Se compra um apartamento em segunda ou terceira linha pela sua panorâmica, está a comprar algo que depende de o terreno da frente continuar vazio. E os terrenos na costa raramente ficam vazios para sempre.

Já vi compradores pagarem um prémio por vistas que, três anos depois, foram substituídas pela fachada de uma nova promoção imobiliária. Essa propriedade perdeu valor de um dia para o outro, e já não havia nada a fazer.

A primeira linha é a única posição onde a vista é verdadeiramente sua, porque já está garantida. Em todos os outros casos, a vista é um empréstimo que alguém lhe pode retirar.

Porque se paga essa diferença — e porque faz sentido

O prémio de preço de uma propriedade em primeira linha de mar face a um imóvel comparável com vista para o mar varia muito conforme a costa, mas raramente fica abaixo dos 30%. Nas zonas de maior prestígio, pode ser bastante superior.

À primeira vista, pode parecer um capricho de luxo. Não é. Do ponto de vista prático, as razões são muito claras.

Primeiro, pelo que já dissemos: ninguém lhe pode tirar essa vista. Está a pagar por uma certeza, não apenas por um postal.

Segundo, pela luz e pelo espaço. Uma frente de mar sem obstáculos traz outra sensação para dentro de casa: amplitude, claridade, horizonte aberto. Isso não se replica com uma boa vista lateral.

Terceiro, e isto é especialmente importante se estiver a olhar para a compra como investimento: a primeira linha mantém melhor o valor e vende-se com mais facilidade. Quando o mercado arrefece, os imóveis comuns são os primeiros a ficar parados. Uma boa primeira linha é das últimas a baixar de preço e das primeiras a recuperar, porque a procura existe sempre e a oferta nunca é suficiente.

É o ativo mais líquido da costa.

Quando pensa no custo, não está a comparar dois apartamentos. Está a comparar um ativo escasso e protegido com outro imóvel sujeito ao que o vizinho da frente decidir construir.

O que quase ninguém lhe diz: os detalhes dentro da própria primeira linha

É aqui que o comprador informado se distingue daquele que compra às cegas, porque “primeira linha” também não é uma categoria única. Existem grandes diferenças dentro dela, e todas influenciam o preço.

O piso muda o produto. Um rés-do-chão em primeira linha com acesso direto ao passeio marítimo ou à praia é um produto muito diferente de um sexto andar com vista panorâmica. Nem melhor nem pior; diferente. O rés-do-chão dá-lhe vida ao nível da areia e da rua. A altura dá-lhe uma vista de pássaro e silêncio. Sei o que cada comprador procura antes de lhe mostrar qualquer imóvel.

A orientação não é um detalhe. Na costa mediterrânica, uma orientação sul ou sudeste dá-lhe sol durante grande parte do dia e protege-o dos ventos dominantes. Uma má orientação em primeira linha pode deixar-lhe uma casa fria e à sombra no inverno, mesmo tendo o mar à frente.

Nem todos os passeios marítimos são iguais. Há frentes de mar com passeios pedonais tranquilos, e há outras que dão para avenidas com trânsito. Ambas podem ser primeira linha. A experiência de viver nelas não tem nada a ver.

E o salitre existe. Estar junto ao mar tem um custo de manutenção: caixilharias, guardas, sistemas de climatização, fachadas. Não é motivo para não comprar em primeira linha — muito pelo contrário —, mas é um custo real que um comprador sério inclui nas suas contas desde o início. Quem lhe esconde isto não está a proteger os seus interesses.

Como vejo isto depois de 25 anos

Para o tipo de comprador que normalmente tenho à minha frente — alguém que já construiu o seu património e procura uma segunda residência junto ao mar — o meu conselho é sempre o mesmo: se vai entrar no mercado costeiro, compre verdadeira primeira linha de mar.

Não por estatuto, mas por lógica de investimento.

É a única coisa que já não se fabrica, a única vista que ninguém lhe pode tirar e o único tipo de propriedade que poderá revender bem no dia em que quiser, no momento que escolher.

Uma vista para o mar é uma emoção. A primeira linha é um ativo. E quando falamos dos valores que se movimentam neste segmento, convém distinguir muito bem uma coisa da outra antes de assinar.

Na Addurno, trabalhamos exclusivamente com propriedades em primeira linha de mar. Não é um slogan: filtramos precisamente isto por si, para que não tenha de aprender através de erros caros aquilo que me levou um quarto de século a compreender.

Jose Luis Castilla Goixart, CEO da Addurno.com