J’ai vendu des biens en première ligne de mer pendant vingt-cinq ans, et s’il y a un malentendu que je vois revenir sans cesse, c’est celui-ci : un acheteur arrive convaincu d’avoir trouvé un appartement en véritable première ligne de mer, me montre les photos, et ce qu’il a en réalité sous les yeux, c’est un bien situé en troisième ligne avec une belle échappée sur la mer entre deux immeubles.

Ce n’est pas la même chose. Et selon la zone, cette différence peut représenter des dizaines de milliers d’euros — et toute la valeur future du bien.

Si vous envisagez d’investir dans une résidence secondaire en bord de mer, c’est la première chose que vous devez comprendre clairement. Pas pour une question d’étiquette, mais parce que cela change ce que vous achetez, ce que vous payez et ce que vaudra ce bien dans quinze ans.

Ce qu’est réellement la première ligne de mer

Un bien en première ligne de mer signifie qu’entre votre propriété et l’eau, il n’y a aucune construction qui vous fasse écran. Tout au plus, une promenade maritime. Votre immeuble se trouve dans la rangée qui fait directement face à la mer, sans autre bâtiment devant lui susceptible de bloquer la vue, la lumière ou l’accès.

C’est cela qui définit la première ligne : non pas simplement le fait de voir la mer, mais le fait que rien ne s’interpose entre vous et elle — et que rien ne pourra s’y interposer à l’avenir.

Parce que le front de mer est déjà consolidé. Les servitudes de protection du domaine public maritime-terrestre et les règles d’urbanisme empêchent, en pratique, de construire de nouveaux bâtiments devant ce qui existe déjà en première ligne. Ce qui existe existe. On n’en fabriquera pas davantage.

Le mot clé de tout cela, c’est la rareté.

Sur l’ensemble du littoral espagnol, il reste très peu de biens véritablement situés en première ligne de mer, et il n’en apparaîtra pas de nouveaux. C’est pour cette raison qu’ils se comportent comme un actif différent du reste du marché.

Vue sur mer : le piège le plus coûteux pour l’acheteur

« Vue sur mer » signifie exactement cela, ni plus ni moins : depuis le bien, on voit la mer. Il peut s’agir d’un appartement en quatrième ligne, situé en hauteur, avec une vue panoramique spectaculaire. D’un bien en deuxième ligne où la mer apparaît entre deux immeubles. Ou encore d’un penthouse trois rues en retrait, avec une bande bleue à l’horizon.

Le problème, ce n’est pas la vue. Le problème, c’est qu’une vue sur mer n’est pas protégée.

Si vous achetez un appartement en deuxième ou troisième ligne pour sa vue, vous achetez quelque chose qui dépend du fait que le terrain situé devant reste vide. Et sur la côte, les terrains vides ne le restent généralement pas très longtemps.

J’ai vu des acheteurs payer un supplément important pour des vues qui, trois ans plus tard, donnaient sur la façade d’une nouvelle promotion immobilière. Le bien a perdu de la valeur du jour au lendemain, et il n’y avait plus rien à faire.

La première ligne est la seule position où la vue vous appartient réellement, parce qu’elle est déjà acquise. Dans tous les autres cas, la vue est un prêt que quelqu’un peut vous retirer.

Pourquoi cette différence de prix existe — et pourquoi elle a du sens

Le supplément de prix d’un bien en première ligne de mer par rapport à un bien comparable avec vue sur mer varie beaucoup selon les côtes, mais il descend rarement en dessous de 30 %. Dans les zones les plus prestigieuses, il peut être nettement supérieur.

À première vue, cela peut ressembler à un caprice de luxe. Ce n’en est pas un. D’un point de vue pratique, les raisons sont très claires.

D’abord, parce que personne ne peut vous enlever cette vue. Vous payez pour une certitude, pas seulement pour une carte postale.

Ensuite, pour la lumière et l’espace. Un front de mer sans obstacle fait entrer autre chose dans une maison : l’ouverture, la clarté, l’horizon. Cela ne se reproduit pas avec une bonne vue latérale.

Enfin, et c’est particulièrement important si vous l’envisagez comme un investissement : la première ligne conserve mieux sa valeur et se revend plus facilement. Quand le marché se refroidit, les biens ordinaires sont les premiers à se bloquer. Les bons biens en première ligne font partie des derniers à baisser et des premiers à repartir, parce que la demande existe toujours et que l’offre n’est jamais suffisante.

C’est l’actif le plus liquide du littoral.

Lorsque vous réfléchissez au prix, vous ne comparez pas deux appartements. Vous comparez un actif rare et protégé avec un autre bien soumis à ce que le voisin d’en face décidera de construire.

Ce que presque personne ne vous dit : les nuances au sein même de la première ligne

C’est ici que l’acheteur informé se distingue de celui qui avance à l’aveugle, car la « première ligne » n’est pas non plus une catégorie unique. Il existe de grandes différences à l’intérieur même de cette catégorie, et toutes influencent le prix.

L’étage change le produit. Un rez-de-chaussée en première ligne avec accès direct à la promenade ou à la plage est un produit très différent d’un sixième étage avec vue panoramique. Ni meilleur ni moins bon ; simplement différent. Le rez-de-chaussée vous donne les pieds dans le sable et la vie au niveau de la rue. L’étage élevé vous offre une vue dominante et le silence. Je sais ce que chaque acheteur recherche avant même de lui montrer un bien.

L’orientation n’est pas un détail. Sur la côte méditerranéenne, une orientation sud ou sud-est vous donne du soleil une grande partie de la journée et vous protège des vents dominants. Une mauvaise orientation en première ligne peut vous laisser une maison froide et à l’ombre en hiver, même avec la mer juste devant vous.

Toutes les promenades maritimes ne se valent pas. Certains fronts de mer donnent sur une promenade piétonne calme. D’autres sur une avenue passante. Les deux peuvent être en première ligne. L’expérience de vie n’a pourtant rien à voir.

Et l’air salin existe. Être au plus près de la mer implique un coût d’entretien : menuiseries, garde-corps, climatisation, façades. Ce n’est pas une raison pour ne pas acheter en première ligne — bien au contraire —, mais c’est un coût réel qu’un acheteur sérieux intègre dès le départ dans ses calculs. Celui qui vous le cache ne vous protège pas.

Comment je le vois après 25 ans

Pour le type d’acheteur que j’ai généralement en face de moi — quelqu’un qui a déjà construit son patrimoine et qui cherche une résidence secondaire en bord de mer — mon conseil est toujours le même : si vous entrez sur le marché côtier, achetez une véritable première ligne.

Pas par statut. Par logique d’investissement.

C’est la seule chose que l’on ne fabrique plus, la seule vue que personne ne peut vous enlever, et le seul type de bien que vous pourrez revendre correctement le jour où vous le déciderez, au moment où vous le choisirez.

Une vue sur mer est une émotion. La première ligne est un actif. Et lorsque l’on parle des montants qui circulent dans ce segment, il est essentiel de bien distinguer les deux avant de signer.

Chez Addurno, nous travaillons exclusivement avec des biens situés en première ligne de mer. Ce n’est pas un slogan : nous filtrons précisément cela pour vous, afin que vous n’ayez pas à apprendre à travers des erreurs coûteuses ce qu’il m’a fallu un quart de siècle pour comprendre.

Jose Luis Castilla Goixart, CEO d’Addurno.com