Aspectos Legales a la Hora de Comprar una Primera Línea de Mar en España (2026)
Guía completa para compradores nacionales y extranjeros — Actualizada febrero 2026
Comprar un apartamento en primera línea de mar en la costa española es, sin duda, una de las inversiones inmobiliarias más atractivas del Mediterráneo. Pero también una de las que más complejidad legal encierra. Detrás de esas vistas al mar que te enamoran a primera vista, existen múltiples capas de legislación estatal, autonómica y municipal que pueden convertir un sueño en una pesadilla si no se abordan con rigor.
En esta guía te explicamos todos los aspectos legales que debes conocer antes de firmar nada, ya sea como primera o segunda residencia, seas español, europeo o de fuera de la UE.
1. La Ley de Costas: el gran condicionante de toda compra en primera línea
La Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas —modificada por la Ley 2/2013, de protección y uso sostenible del litoral— y su Reglamento General de Costas (Real Decreto 876/2014) constituyen el marco jurídico fundamental que afecta a cualquier propiedad costera en España.
El Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT)
El concepto central es el Dominio Público Marítimo-Terrestre: la franja de terreno que por definición constitucional (artículo 132 de la Constitución Española) pertenece al Estado y tiene carácter inalienable, imprescriptible e inembargable. Esto incluye la ribera del mar, las playas, los acantilados, las dunas, los humedales costeros y el mar territorial.
Lo que esto significa en la práctica es directo: nadie puede ser propietario de un terreno clasificado como DPMT. Si una finca queda total o parcialmente dentro de esta zona tras un procedimiento de deslinde, el propietario pierde su derecho de propiedad sobre esa parte sin indemnización (no se considera expropiación), recibiendo a cambio una concesión administrativa de uso por un máximo de 75 años.
Las tres franjas que debes conocer
La Ley de Costas establece tres franjas de terreno a partir de la línea de deslinde del DPMT, cada una con restricciones progresivamente menores:
Servidumbre de tránsito (6 metros). Es la franja inmediata al DPMT. Debe permanecer libre permanentemente para tránsito peatonal y vehículos de vigilancia y salvamento. No se permite ningún tipo de construcción.
Servidumbre de protección (100 metros). Se extiende hasta 100 metros tierra adentro desde la línea de deslinde. En esta franja está prohibida la construcción de nuevas viviendas, la ampliación del volumen, altura o superficie de las existentes, y numerosas actividades. Los terrenos pueden ser de propiedad privada, pero las limitaciones de uso son severas. En suelos que ya estaban clasificados como urbanos cuando entró en vigor la Ley de Costas en 1988, esta servidumbre se reduce a 20 metros.
Zona de influencia (500 metros). No afecta directamente a la propiedad privada, pero los planes urbanísticos municipales deben tener en cuenta la protección del entorno litoral, evitar pantallas arquitectónicas y controlar la densidad edificatoria.
Concesiones administrativas: cuando la propiedad se convierte en derecho de uso
Si tu vivienda en primera línea fue construida legalmente antes de 1988 pero un nuevo deslinde la sitúa dentro del DPMT, no se derriba: pasas a tener una concesión administrativa que te permite seguir usándola, con un plazo máximo de 75 años y sin obligación de pagar canon. Estas concesiones son transmisibles tanto entre vivos como por herencia, pero la transmisión inter vivos requiere que la Administración reconozca previamente que el nuevo titular cumple las condiciones de la concesión.
Es fundamental comprender que comprar un inmueble con concesión no es lo mismo que comprar una propiedad plena: estás adquiriendo un derecho temporal de uso, no un dominio permanente.
2. El deslinde y el Registro de la Propiedad: la verificación imprescindible
El certificado de Costas
El Reglamento General de Costas (artículo 36) establece un mecanismo de control registral que cualquier comprador debe conocer. Cuando una finca colinda o intersecta con zona de DPMT, el registrador de la propiedad actúa de la siguiente manera:
Si la finca intersecta con una zona deslindada e inscrita, deniega directamente la inscripción de la compraventa.
Si la finca colinda con zona de DPMT pero el deslinde no está inscrito, el registrador suspende la inscripción y toma una anotación preventiva por 90 días, notificando al Servicio Periférico de Costas para que emita un certificado en un plazo máximo de un mes indicando si la finca invade el DPMT y su situación respecto a las servidumbres.
La recomendación es clara: antes de comprar, exige al vendedor un certificado actualizado del Servicio Provincial de Costas que confirme que la finca no invade el DPMT. Este certificado tarda unos 30 días en emitirse, por lo que conviene solicitarlo con antelación.
Herramientas de consulta pública
El Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico publica las líneas de deslinde de todo el litoral español a través de su visor cartográfico del DPMT. Aunque tiene carácter meramente informativo y debe contrastarse con los Servicios Periféricos de Costas, es un punto de partida útil para verificar la situación de cualquier finca costera antes de iniciar negociaciones.
Además, conviene consultar el Catastro y el planeamiento urbanístico municipal para obtener una imagen completa de la situación legal del inmueble.
3. Due Diligence inmobiliaria: los documentos que debes exigir
Cualquier compra de vivienda en primera línea de mar exige una verificación exhaustiva que va más allá de lo habitual en una compraventa ordinaria. Estos son los documentos y comprobaciones clave:
Nota Simple Registral actualizada. Es el primer documento que hay que solicitar. Revela la titularidad del inmueble, su descripción registral (superficie, linderos, ubicación), las cargas y gravámenes (hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres), las anotaciones preventivas y, muy importante en primera línea de mar, cualquier nota marginal relativa a procedimientos de deslinde del DPMT.
Certificado catastral y referencia catastral. Permite comprobar que la descripción registral coincide con la catastral. Las discrepancias entre Registro y Catastro son frecuentes en zonas costeras y deben subsanarse antes de la compraventa.
Certificado del Servicio Provincial de Costas. Como se ha explicado, acredita que la finca no invade el DPMT y su situación respecto a las servidumbres de protección y tránsito.
Último recibo del IBI y certificado de estar al corriente de pago. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo que grava la titularidad y las deudas impagadas pueden transferirse al nuevo propietario.
Certificado de la comunidad de propietarios. Debe acreditar la ausencia de deudas con la comunidad, ya que las cuotas impagadas del año en curso y del anterior son exigibles al nuevo propietario.
Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Confirma que el inmueble cumple los requisitos mínimos de habitabilidad según la normativa autonómica.
Certificado de eficiencia energética. Obligatorio en toda compraventa o alquiler desde 2013.
Verificación urbanística. Comprobar que la vivienda no está declarada fuera de ordenación urbanística ni tiene expedientes sancionadores abiertos. En zonas costeras, esto es especialmente relevante dado que muchas viviendas construidas antes de la legislación actual pueden encontrarse en situación de fuera de ordenación.
4. Fiscalidad de la compra: impuestos según tipo de vivienda y residencia
Impuestos en el momento de la compra
Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía entre el 6% y el 13% del precio de compra según la comunidad autónoma. En Cataluña oscila entre el 10% y el 11%; en la Comunidad Valenciana entre el 10% y el 11%; en Andalucía es del 7%; y en Baleares va del 8% al 13% según el valor del inmueble.
Vivienda de obra nueva: se abona un 10% de IVA sobre el precio de compra (4% si es vivienda de protección oficial), más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
Gastos adicionales de formalización
A los impuestos hay que sumar los gastos de notaría (entre 800 y 1.500 €), la inscripción en el Registro de la Propiedad (entre 500 y 1.000 €), y los honorarios de abogado si se contrata asesoramiento legal (habitualmente en torno al 1% del precio de compra más IVA). En total, hay que prever un sobrecoste del 10% al 15% sobre el precio de adquisición.
Impuestos recurrentes como propietario
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Tributo municipal anual que grava la titularidad del inmueble. Se calcula sobre el valor catastral.
IRPF o IRNR. Si eres residente fiscal en España, los ingresos por alquiler tributan en el IRPF. Si no eres residente, se aplica el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) al 19% para residentes en la UE o al 24% para residentes fuera de la UE. Incluso si no alquilas la vivienda, como no residente debes declarar una renta imputada calculada sobre el valor catastral (entre el 1,1% y el 2%) a través del Modelo 210.
Importante novedad 2025: Una sentencia de julio de 2025 aclaró que los propietarios no pertenecientes a la UE tienen derecho a deducir los mismos gastos de alquiler que los propietarios comunitarios, lo que supone una igualación fiscal significativa para los inversores extracomunitarios.
5. Compradores extranjeros: requisitos y novedades en 2026
Requisitos básicos para la compra
Cualquier extranjero, sea o no residente en España, puede comprar una vivienda en el país. Los requisitos son:
NIE (Número de Identificación de Extranjero). Es imprescindible para cualquier transacción legal o económica en España. Los ciudadanos de la UE solicitan un NIE temporal; los extracomunitarios, un NIE de no residente.
Cuenta bancaria en España. Aunque no es estrictamente obligatoria, resulta prácticamente imprescindible para pagar impuestos, recibir transferencias, domiciliar el IBI y las cuotas de comunidad.
Pasaporte vigente. Documento básico de identificación.
Acreditación del origen de los fondos. En cumplimiento de la normativa de prevención de blanqueo de capitales.
Autorización militar en zonas estratégicas
Los extranjeros no pertenecientes a la UE que pretendan comprar inmuebles en determinadas zonas de España —Menorca, partes de Galicia, algunas áreas de Andalucía— necesitan una autorización previa del Ministerio de Defensa. Es un trámite que puede dilatar la operación si no se prevé con antelación.
El fin de la Golden Visa (abril 2025)
España eliminó la Golden Visa el 3 de abril de 2025. Hasta entonces, los extranjeros que invertían al menos 500.000 € en inmuebles podían obtener un permiso de residencia. Esta vía ya no está disponible, pero existen alternativas para residir legalmente en España:
Visado de nómada digital. Para trabajadores remotos con ingresos demostrables de al menos 2.762 € mensuales.
Ley Beckham (régimen de impatriados). Permite tributar como no residente durante seis años, con un tipo fijo del 24% sobre los primeros 600.000 € de renta. Requiere traslado laboral a España y no haber sido residente fiscal en los cinco ejercicios anteriores.
Visado por cuenta ajena o propia. Mediante contrato laboral o actividad empresarial en España.
Ley de Memoria Democrática (Ley de Nietos). Ofrece la nacionalidad española a descendientes de españoles exiliados, aunque tiene plazo limitado.
Propuesta de duplicar impuestos a extranjeros: sin materializar
En enero de 2025, el presidente Sánchez sugirió la posibilidad de duplicar los impuestos de compra para extranjeros no residentes en la UE. Esta propuesta generó alarma internacional pero, a fecha de febrero de 2026, no se ha materializado legislativamente. Los impuestos de compra siguen siendo idénticos para nacionales y extranjeros. No obstante, conviene monitorizar este tema dado que la vivienda se ha convertido en la principal preocupación social en España y las propuestas legislativas pueden surgir con rapidez.
6. La Ley de Vivienda y las zonas tensionadas: implicaciones para quien compra para alquilar
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introdujo el concepto de zonas de mercado residencial tensionado, donde se aplican limitaciones a los precios del alquiler. Si tu intención es comprar una primera línea de mar como inversión para alquilar, debes conocer este marco legal.
Qué es una zona tensionada
Una zona se declara tensionada cuando el coste del alquiler más los suministros básicos supera el 30% de la renta media del hogar, o cuando el precio del alquiler ha crecido más de un 3% por encima del IPC en los últimos cinco años.
A mediados de 2025, se añadieron nuevas zonas tensionadas incluyendo municipios de Navarra, País Vasco y Galicia. Cataluña y Barcelona llevan aplicando estas restricciones desde antes, y otras comunidades podrían sumarse.
Implicaciones prácticas
En zonas tensionadas, los pequeños propietarios deben mantener el precio del contrato anterior al firmar un nuevo alquiler, salvo reformas justificadas. Los grandes tenedores (más de 10 viviendas, o más de 5 en zonas tensionadas) deben aplicar el índice de referencia oficial, que puede ser inferior al precio de mercado. Las sanciones por incumplimiento pueden oscilar entre 3.000 y 90.000 euros.
Muchas localidades costeras con alta demanda turística —especialmente en Baleares, Costa del Sol, Costa Brava y Costa Blanca— podrían verse afectadas en los próximos años si las comunidades autónomas deciden solicitar la declaración de zona tensionada.
7. Alquiler turístico: la nueva regulación de 2025-2026
Si tu plan de inversión incluye destinar la vivienda a alquiler vacacional, la regulación ha dado un giro significativo.
La Ley Orgánica 1/2025 y la Ley de Propiedad Horizontal
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 modificó la Ley de Propiedad Horizontal para exigir la aprobación expresa de la comunidad de propietarios antes de destinar una vivienda al alquiler turístico. Esta autorización requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen al menos tres quintas partes de las cuotas de participación.
Además, la comunidad puede establecer un incremento de hasta el 20% en los gastos comunes para las viviendas dedicadas al alquiler turístico, como compensación por el uso más intensivo de las zonas comunes. Las sanciones por incumplimiento pueden llegar hasta los 600.000 euros.
Regulación de alquileres temporales y de habitaciones
A finales de 2025 se tramitó una proposición de ley para regular los contratos de alquiler temporal y de habitaciones, con el objetivo de cerrar el "vacío legal" que permitía eludir las limitaciones de precio de la Ley de Vivienda mediante contratos de temporada. Su aprobación definitiva podría producirse en 2026 y tendría un impacto directo en las estrategias de alquiler en zonas costeras.
Licencia turística autonómica y municipal
Independientemente de la normativa estatal, cada comunidad autónoma y muchos municipios tienen su propia regulación sobre viviendas turísticas: requisitos de licencia, inscripción en registros autonómicos de turismo, limitaciones por zonas, moratoria de nuevas licencias en determinados municipios, etc. Antes de comprar con intención de alquilar turísticamente, es imprescindible verificar la normativa aplicable en el municipio concreto.
8. El cambio climático y la erosión costera: un factor legal emergente
Un aspecto que cada vez tiene más peso jurídico es la incidencia del cambio climático en las propiedades costeras. La Ley de Costas ya establece que las concesiones están condicionadas a la evolución de la costa, extinguiéndose si los terrenos son alcanzados por el mar. Los proyectos de obras en zona costera deben incorporar una evaluación de los efectos del cambio climático.
La línea de costa no es fija. El mar tiende a ganar terreno, lo que significa que el DPMT se desplaza progresivamente tierra adentro. Un nuevo deslinde puede incorporar terrenos que antes eran privados. Este riesgo es especialmente relevante en zonas con tasas elevadas de erosión, como tramos del litoral valenciano, murciano o gaditano.
Para el comprador, esto significa que la ubicación privilegiada frente al mar puede convertirse, con el paso de las décadas, en un factor de depreciación si la propiedad queda afectada por nuevos deslindes o por las consecuencias físicas de la subida del nivel del mar.
9. Checklist legal antes de comprar tu primera línea de mar
Para cerrar esta guía, aquí tienes la lista de verificaciones esenciales antes de comprometerte con una compra en primera línea:
1. Solicita una Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad y comprueba titularidad, cargas, embargos y notas marginales relacionadas con el deslinde de costas.
2. Exige el certificado del Servicio Provincial de Costas que confirme que la finca no invade el DPMT. Prevé 30 días para obtenerlo.
3. Consulta el visor del DPMT del Ministerio para la Transición Ecológica como primera aproximación a la situación de la finca.
4. Verifica la concordancia entre Registro y Catastro. Las discrepancias en superficie, linderos o descripción son frecuentes en zonas costeras.
5. Comprueba la situación urbanística ante el ayuntamiento: si la vivienda está fuera de ordenación, si hay expedientes sancionadores abiertos, si existen planes de deslinde en tramitación.
6. Pide el certificado de deudas de la comunidad de propietarios y el último recibo del IBI pagado.
7. Si eres extranjero no comunitario, verifica si necesitas autorización del Ministerio de Defensa y asegúrate de tener el NIE tramitado.
8. Calcula todos los costes: precio de compra + impuestos (ITP o IVA + AJD) + notaría + registro + abogado. Prevé un 10-15% sobre el precio de adquisición.
9. Si piensas alquilar, comprueba si la zona es o puede ser declarada tensionada, si la comunidad de propietarios permite el alquiler turístico, y qué licencias autonómicas y municipales son necesarias.
10. Consulta la situación de erosión costera de la zona y los planes de actuación del Ministerio. Es información pública y puede ser determinante a largo plazo.
Conclusión
Comprar una vivienda en primera línea de mar en España sigue siendo una inversión extraordinaria, pero requiere una diligencia debida mucho más rigurosa que cualquier compra inmobiliaria convencional. La intersección entre la Ley de Costas, la normativa urbanística, la fiscalidad variable por comunidades autónomas, la nueva regulación del alquiler y la creciente incidencia del cambio climático crea un escenario complejo que exige asesoramiento legal especializado.
En Addurno.com somos especialistas en propiedades en primera línea de mar en el Mediterráneo. Cada inmueble que publicamos incorpora información verificada sobre su situación legal respecto al DPMT, las servidumbres de costas y la normativa urbanística aplicable, para que puedas tomar tu decisión de compra con total seguridad jurídica.
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Referencias legales principales:
- Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas
- Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral
- Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, Reglamento General de Costas
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (modificación de la Ley de Propiedad Horizontal)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales
Blog publicado en Addurno.com — Febrero 2026
Nota: Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento legal profesional. La normativa puede variar según la comunidad autónoma y el municipio.
