< h2 > Aspects juridiques au moment de l'achat d'une première ligne maritime en Espagne (2026) < / h2 > < p > < i > Guide complet pour les acheteurs nationaux et étrangers - Mise à jour février 2026 < / i > < / p > < p > Acheter un appartement de première ligne sur la côte espagnole est certainement l'un des investissements immobiliers les plus attrayants en Méditerranée. Mais aussi une des questions juridiques les plus complexes. Derrière ces vues sur la mer qui tombent amoureux de vous à première vue, il y a de multiples niveaux d'État, de législation autonome et municipale qui peuvent transformer un rêve en cauchemar s'ils ne sont pas rigoureusement traités. < / p > < p > Dans ce guide, nous vous expliquons tous les aspects juridiques que vous devez connaître avant de signer quoi que ce soit, qu'il s'agisse de la première ou de la deuxième résidence, que ce soit en espagnol, en européen ou en dehors de l'UE. < / p > < h2 > 1. La loi sur la Costas : la grande condition de tout achat en première ligne < / h2 > < p > La loi 22/1988 du 28 juillet 1988 de Costas - telle que modifiée par la loi 2/2013 sur la protection et l ' utilisation durable de la côte - et son règlement général sur la Costas (décret royal 876/2014) constituent le cadre juridique fondamental qui affecte toute propriété côtière en Espagne. < / p > < h3 > Domaine public maritime - Terrestre (DPMT) < / h3 > p > Le concept central est le < fort > Domaine maritime - une partie de la Constitution espagnole, qui n'est pas soumise à la définition de la Constitution et n'est pas soumise à la Constitution. Cela comprend la rive, les plages, les falaises, les dunes, les zones humides côtières et la mer territoriale. < / p > < p > Ce que cela signifie dans la pratique est direct: < fort > personne ne peut posséder un terrain classé DPMT < / fort >. Si une succession est laissée en tout ou en partie dans cette zone après une procédure de deslinde, le propriétaire perd son droit de propriété sur cette partie sans indemnisation (il n'est pas considéré comme une expropriation), en contrepartie d'une concession administrative d'utilisation pour un maximum de 75 ans. < / p > < h3 > Les trois rayures que vous devez connaître < / h3 > < p > Les Costas La loi établit trois bandes de terre de la ligne deslinde du DPMT, chacune avec des restrictions progressivement mineures: < / p > < p > < forte > Couture de transit (6 mètres) / forte >. C'est la bande immédiate du DPMT. Elle doit rester en permanence libre pour les véhicules de transport et de surveillance et de secours pour piétons. Aucune construction n ' est autorisée. < / p > < p > < forte > Service de protection (100 mètres). < / fort > Elle s'étend jusqu'à 100 mètres à l'intérieur du pays depuis la ligne deslinde. Dans cette bande, la construction de nouvelles maisons, l'expansion du volume, de la hauteur ou de la superficie des maisons existantes et de nombreuses activités sont interdites. Les terres peuvent être privées, mais les limites d'utilisation sont sévères. Dans les sols déjà classés comme urbains à l ' entrée en vigueur de la loi Costas en 1988, cette servitude est réduite à 20 mètres. Zone d'influence (500 mètres). < / forte > Elle n'affecte pas directement la propriété privée, mais les plans urbains municipaux devraient tenir compte de la protection de l'environnement côtier, éviter les écrans architecturaux et contrôler la densité des bâtiments. < / p > < h3 > Concessions administratives : lorsque la propriété devient le droit d ' utilisation < / h3 > < p > Si votre logement de première ligne a été construit légalement avant 1988 mais une nouvelle diapositive au sein du DPMT, il ne fond pas : vous allez avoir une concession administrative < forte > qui vous permet de continuer à l'utiliser, avec un maximum de 75 ans et aucune obligation de payer canon. Ces concessions sont transmissibles entre la vie et l ' héritage, mais la transmission entre les deux doit d ' abord reconnaître que le nouveau titulaire remplit les conditions de la concession. < / p > < p > Il est essentiel de comprendre que l'achat d'un bien avec concession n'est pas le même que l'achat d'un bien complet : vous acquérez un droit d'utilisation temporaire, pas un domaine permanent. < / p > < h2 > 2. La deslinde et le registre de la propriété: la vérification nécessaire < / h2 > < h3 > Le certificat Costa < / h3 > < p > Le règlement général Costa (article 36) établit un mécanisme de contrôle de l'enregistrement que tout acheteur doit connaître. Lorsqu'une succession pend ou se croise avec la zone DPMT, le registraire immobilier agit comme suit : < / p > < p > > Si la succession se croise avec une zone déconnectée et enregistrée, < forte > refuse directement l'enregistrement < / forte > de la vente. < / p > < p > > Si la succession s'accroche à la zone DPMT mais que la deslinde n'est pas enregistrée, le registraire < fort > suspend l'enregistrement < / fort > et prend une notation préemptive pendant 90 jours, en avisant le Service Périphéral pour un certificat de la PMT est une période maximale dans laquelle il n'a pas été utilisé pour ce qui suit : < PMT certificat. Ce certificat prend environ 30 jours pour être délivré, donc il devrait être demandé à l'avance. < / p > < h3 > Outils de consultation publique < / h3 > < p > Le Ministère de la transition écologique et du défi démographique publie les lignes de deslinde sur la côte espagnole à travers sa vision cartographique du DPMT. Bien qu'il ne soit qu'instructif et qu'il soit contrasté avec les services périphériques de Costas, il s'agit d'un point de départ utile pour vérifier la situation de tout domaine côtier avant de commencer les négociations. < / p > < p > En outre, il convient de consulter le Catastro et la planification municipale pour une image complète de la situation juridique de la propriété. < / p > < h2 > 3. Dilience due: les documents dont vous devez avoir besoin < / h2 > < p > Tout achat de logements de première ligne nécessite une vérification approfondie qui va au-delà de l'ordinaire dans une vente ordinaire. Ce sont les documents clés et les contrôles: < / p > < p > < fort > Note unique mise à jour. < / fort > Ce document est le premier à être demandé. Elle révèle la propriété de la propriété, sa description d'enregistrement (surface, lignes, emplacement), les charges et charges (hypothèques, embargos, usufruits, servitudes), les notes préventives et, très important sur la ligne de front de la mer, toute note marginale concernant les procédures du DPMT. < / p > < p > < forte > Certificat cadastral et référence cadastrale. < / fort > Il permet de vérifier que la description cadastrale coïncide avec le cadastrale. Les écarts entre l'enregistrement et le catastro sont fréquents dans les zones côtières et doivent être corrigés avant la vente. < / p > < forte > Certificat du service côtier provincial. < / fort > Comme expliqué, il montre que le domaine n'envahit pas le DPMT et sa situation en ce qui concerne les services de protection et de transit. < / p > < fort > Dernière réception de l'IBI et certificat d'être à jour. < / fort > La taxe immobilière est une taxe sur le titre et les dettes impayées peuvent être transférées au nouveau propriétaire. < / p > < fort > Certificat de la communauté propriétaire. < / fort > Il doit prouver l'absence de dettes envers la communauté, car les frais impayés de l'année en cours et le précédent sont payables au nouveau propriétaire. < / p > < fort > Carte d'habitat ou première licence de profession. < / fort > Confirme que la propriété satisfait aux exigences minimales d'habitabilité selon les règlements autonomes. < / p > < fort > Certificat d ' efficacité énergétique. < / fort > Obligatoire dans toutes les ventes ou locations depuis 2013. < / p > < forte > Vérification urbaine. < / fort > Vérifiez que le logement n'est pas déclaré hors de l'urbanisme et a ouvert les dossiers de sanction. Dans les zones côtières, cela est particulièrement pertinent puisque de nombreuses maisons construites avant la législation actuelle peuvent être trouvées dans une situation de non-gestion. < / p > < h2 > 4. Fiscalité d ' achat: impôts par type de logement et de résidence < / h2 > < h3 > Taxes au moment de l'achat < / h3 > < p > < forte > Le logement d'occasion: < / fort > est payé la taxe sur les transmissions patrimoniales (ITP), dont le taux varie entre 6% et 13% du prix d'achat selon la communauté autonome. En Catalogne, elle se situe entre 10 % et 11 %; dans la Communauté de Valence, entre 10 % et 11 %; en Andalousie, elle est de 7 %; dans les îles Baléares, elle se situe entre 8 % et 13 % selon la valeur de la propriété. < / p > < forte > Logement pour nouveaux travailleurs : < / fort > 10% de TVA est payée sur le prix d'achat (4% s'il s'agit d'un logement officiel), plus la taxe sur les actes juridiques documentés (AJD), qui varie entre 0,5% et 1,5% selon la communauté autonome. < / p > < h3 > Coûts supplémentaires de formalisation < / h3 > < p > Aux taxes s'ajoutent les frais de notaire (entre 800 et 1 500 €), l'inscription au registre des biens (entre 500 et 1 000 €) et les honoraires d'avocat si des conseils juridiques sont contractés (habituellement environ 1% du prix d'achat plus TVA). Au total, on s'attend à un surcoût de 10 à 15 % sur le prix d'achat. Il est calculé sur la valeur cadastrale. < / p > < p > < fort > IRPF ou IRNR. < / fort > Si vous êtes procureur en Espagne, l'impôt sur le loyer de l'IRPF. Si vous n'êtes pas résident, l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) s'applique à 19 % pour les résidents de l'UE ou à 24 % pour les résidents de l'extérieur de l'UE. Même si vous ne louez pas le logement, en tant que non-résident, vous devez déclarer un revenu imputé calculé sur la valeur cadastrale (entre 1,1% et 2%) au moyen du modèle 210. < / p > < forte > Importante nouveauté 2025: < / fort > Un arrêt de juillet 2025 a précisé que les propriétaires de pays tiers ont le droit de déduire les mêmes frais de location que les propriétaires communautaires, ce qui signifie une péréquation fiscale significative pour les investisseurs de pays tiers. acquéreurs étrangers: exigences et nouveautés en 2026 < / h2 > < h3 > Exigences de base pour l'achat < / h3 > < p > Tout étranger, résident ou non en Espagne, peut acheter une maison dans le pays. Les exigences sont les suivantes : < / p > < p > < forte > NIE (numéro d'identification étranger). < / forte > Elle est essentielle pour toute transaction légale ou économique en Espagne. Les citoyens de l'UE demandent un NIE temporaire; NIE non communautaire, un NIE non résident. < / p > < forte > Compte bancaire en Espagne. < / fort > Bien qu'il ne soit pas strictement obligatoire, il est pratiquement essentiel de payer les impôts, de recevoir les transferts, de loger l'IBI et les frais communautaires. < / p > < fort > Passeport actuel. < / fort > Document d ' identification de base. < / p > < p > < fort > Accréditation de la source de financement. < / fort > Conformément aux règles de prévention du blanchiment d'argent. < / p > < h3 > Autorisation militaire dans les zones stratégiques < / h3 > < p > étrangers non-UE cherchant à acheter des biens dans certaines régions de l'Espagne - Menorca, parties de la Galice, certaines zones de l'Andalousie - ont besoin d'autorisation préalable du ministère de la Défense. C'est une procédure qui peut retarder l'opération si elle n'est pas prévue à l'avance. < / p > < h3 > La fin du Visa d'or (avril 2025) < / h3 > < p > L'Espagne a éliminé le Visa d'or le 3 avril 2025. D'ici là, les étrangers qui ont investi au moins 500 000 euros dans l'immobilier pourraient obtenir un permis de séjour. Cette route n'est plus disponible, mais il existe des alternatives pour résider légalement en Espagne: < / p > < fort > Visa nomade numérique. < / fort > Pour les travailleurs à distance ayant un revenu démontrable d'au moins 2 762 euros par mois. < / p > < forte > Loi Beckham (régime d'immigration). < / fort > Il permet d'imposer comme non-résident pendant six ans, avec un taux fixe de 24% sur les premiers 600 000 € de revenus. Elle nécessite un transfert d'emploi vers l'Espagne et n'a pas été résident fiscal au cours des cinq dernières années. < / p > < forte > Visites personnelles ou personnelles. < / fort > Par contrat de travail ou activité commerciale en Espagne. Il offre la nationalité espagnole aux descendants d'Espagnols exilés, bien qu'il ait un temps limité. < / p > < h3 > Proposition de double imposition sur les étrangers : sans se matérialiser < / h3 > < p > En janvier 2025, le président Sánchez a proposé la possibilité de double imposition d'achat pour les ressortissants de pays tiers. Cette proposition a suscité l'alarme internationale mais, en février 2026, elle ne s'est pas concrétisée sur le plan législatif. Les taxes d'achat restent identiques pour les nationaux et les étrangers. Toutefois, cette question devrait être surveillée car le logement est devenu la principale préoccupation sociale en Espagne et des propositions législatives peuvent se présenter rapidement. < / p > < h2 > 6. La loi sur le logement et les zones d ' occupation: implications pour ceux qui achètent à louer < / h2 > < p > Loi 12/2023 du 24 mai, pour le droit au logement, a introduit le concept de zones de marché résidentiel < < fortes > > , où les prix de location sont limités. Si vous avez l'intention d'acheter une première ligne de mer comme un investissement à louer, vous devez connaître ce cadre juridique. < / p > < h3 > Qu ' est-ce qu ' une zone tendue < / h3 > < p > Une zone est déclarée tendue lorsque le coût du loyer plus les fournitures de base dépasse 30 % du revenu moyen des ménages ou lorsque le prix de location a augmenté de plus de 3 % au cours des cinq dernières années. < / p > < p > Au milieu de 2025, de nouvelles zones tendues ont été ajoutées, y compris les municipalités de Navarre, du Pays basque et de Galice. La Catalogne et Barcelone appliquent ces restrictions depuis lors, et d'autres communautés pourraient y adhérer. < / p > < h3 > Incidences pratiques < / h3 > < p > Dans les zones difficiles, les petits propriétaires doivent maintenir le prix du contrat précédent lors de la signature d'une nouvelle location, à l'exception des réformes justifiées. Les grandes fourchettes (plus de 10 unités d'habitation ou plus de 5 dans les zones soumises à des contraintes) doivent appliquer l'indice de référence officiel, qui peut être inférieur au prix du marché. Les pénalités pour non-respect peuvent aller de 3 000 à 90 000 euros. < / p > < p > De nombreuses localités côtières à forte demande touristique - en particulier dans les îles Baléares, Costa del Sol, Costa Brava et Costa Blanca - pourraient être touchées dans les années à venir si les communautés autonomes décident de demander une déclaration de zone tendue. < / p > < h2 > 7. Location touristique: le nouveau règlement de 2025-2026 < / h2 > < p > Si votre plan d'investissement inclut le logement pour le loyer des vacances, le règlement a donné un virage important. < / p > < h3 > Loi organique 1 / 2025 et loi horizontale sur la propriété < / h3 > < p > Depuis le 3 avril 2025, la loi organique 1 / 2025 a modifié la loi horizontale sur la propriété pour exiger l'approbation expresse de la communauté propriétaire < / fort > avant un logement pour la location touristique. Cette autorisation nécessite un vote favorable des trois cinquièmes des propriétaires représentant au moins les trois cinquièmes des quotas de participation. En outre, la communauté peut établir une augmentation allant jusqu'à 20% des coûts communs pour les maisons dédiées à la location touristique, comme compensation pour l'utilisation plus intensive des espaces communs. Les pénalités pour non-respect peuvent atteindre jusqu'à 600 000 euros. < / p > < h3 > Règlement des locations temporaires et des chambres < / h3 > < p > À la fin de 2025, un projet de loi visant à réglementer les contrats de location temporaire et de location de chambres a été élaboré dans le but de fermer le « vide juridique » qui permettait de contourner les limites de prix de la Loi sur le logement par des contrats saisonniers. Son approbation finale pourrait avoir lieu en 2026 et aurait un impact direct sur les stratégies de location dans les zones côtières. < / p > < h3 > Congé touristique autonome et municipal < / h3 > < p > Quelles que soient les réglementations de l'État, chaque communauté autonome et de nombreuses municipalités ont leurs propres réglementations en matière de logement touristique : exigences en matière d'octroi de licences, enregistrement dans des registres autonomes du tourisme, limitation des superficies, moratoire sur les nouvelles licences dans certaines municipalités, etc. Avant d'acheter dans l'intention de louer, il est essentiel de vérifier les règles applicables dans la commune. < / p > < h2 > 8. Changement climatique et érosion côtière: un facteur juridique émergent < / h2 > < p > L'impact du changement climatique sur les propriétés côtières est un aspect dont le poids juridique augmente. La loi Costas stipule déjà que les concessions sont subordonnées à l'évolution de la côte, s'éteignant si la terre est atteinte par la mer. Les projets de travaux dans la zone côtière doivent intégrer une évaluation des effets du changement climatique. < / p > < p > La ligne côtière n'est pas fixe. La mer a tendance à prendre du terrain, ce qui signifie que le DPMT se déplace progressivement vers l'intérieur. Une nouvelle deslinde peut incorporer des terres auparavant privées. Ce risque est particulièrement important dans les zones où les taux d ' érosion sont élevés, telles que les zones littorales de Valence, de Bat ou de Gaditan. Pour l'acheteur, cela signifie que l'emplacement privilégié en face de la mer peut devenir, au fil des décennies, un facteur d'amortissement si la propriété est affectée par de nouveaux glissements de terrain ou par les conséquences physiques de l'élévation du niveau de la mer. < / p > < h2 > 9. Liste de contrôle juridique avant d'acheter votre première ligne de mer < / h2 > < p > Pour fermer ce guide, voici la liste des vérifications essentielles avant de vous engager à un achat en première ligne : < / p > < ol > < li > < strong > Demander une simple mise à jour Note < / fort > du Registre des biens et vérifier le titre, les charges, les embargos et les notes marginales liés à la fente côtière. < / li > < fort > Exige le certificat du Provincial Coste Service < / fort > que la succession n'envahisse pas le PMT. Il prévoit 30 jours pour l'obtenir. < / li > < li > < fort > Voir le visionneur DPMT < / fort > du ministère de la Transition écologique comme première approche de la situation du domaine. < /li > < fort > Vérifie l'accord entre Register et Catastro. < / fort > Les différences dans la zone, les lignes ou la description sont fréquentes dans les zones côtières. Vérifiez la situation urbaine < / fort > à l'hôtel de ville: si le logement est hors de commande, s'il y a des dossiers de pénalité ouverts, s'il y a des plans pour le développement du terrain. < / li > < forte > Demandez le certificat de dettes de la communauté des propriétaires < / fort > et le dernier reçu de l'IBI payé. < / li > < forte > Si vous êtes un étranger non communautaire < / fort > , vérifiez si vous avez besoin du ministère de l'achat et / fort > pour avoir le prix du NID + fort > . Il prévoit 10-15% du prix d'achat. < / li > < li > < fort > Si vous prévoyez de louer < / forte >, vérifiez si la zone est ou peut être déclarée tendue, si la communauté des propriétaires autorise la location touristique, et quelles licences autonomes et municipales sont nécessaires. < / li > < forte > Voir la situation d'érosion côtière < / forte > de la zone et les plans d'action du Ministère. Il s'agit d'une information publique et peut être décisif à long terme. < / li > < / ol > < h2 > Conclusion < / h2 > < p > L'achat d'un logement de première ligne en Espagne reste un investissement extraordinaire, mais nécessite une diligence raisonnable beaucoup plus rigoureuse que tout achat immobilier conventionnel. L ' intersection entre la loi sur la Costas, la réglementation urbaine, la taxation variable par les communautés autonomes, la nouvelle réglementation des loyers et l ' incidence croissante du changement climatique crée un scénario complexe qui nécessite des conseils juridiques spécialisés. < / p > < p > Sur Addurno.com nous sommes spécialistes des propriétés de première ligne en Méditerranée. Chaque bâtiment que nous publions contient des informations vérifiées sur son statut juridique en ce qui concerne le DPMT, les servums côtiers et les règlements urbains applicables, afin que vous puissiez prendre votre décision d'achat en toute sécurité juridique. 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