Comprar uma propriedade em primeira linha, aspectos legais

Aspectos Legales à Hora de Comprar uma Primeira Linha de Mar em Espanha (2026)

Guia completa para compradores nacionais e estrangeiros — Actualizada fevereiro 2026

Comprar um apartamento em primeira linha de mar na costa espanhola é, sem dúvida, uma dos investimentos imobiliários mais atraentes do Mediterrâneo. Mas também uma das que mais complexidade legal encerra. Por trás dessas vistas ao mar que te apaixonam à primeira vista, existem múltiplas camadas de legislação estatal, autonômica e municipal que podem tornar um sonho num pesadelo se não forem abordadas com rigor.

Nesta guia explicamos todos os aspectos legais que você deve conhecer antes de assinar nada, seja como primeira ou segunda residência, seja espanhol, europeu ou fora da UE.

1. A Lei da Costas: o grande condicionante de toda compra em primeira linha

A Lei 22/1988, de 28 de julho, de Costas —modificada pela Lei 2/2013, de proteção e uso sustentável do litoral — e seu Regulamento Geral de Costas (Real Decreto 876/2014) constituem o marco jurídico fundamental que afeta qualquer propriedade costeira em Espanha.

O Domínio Público Marítimo-Terrestre (DPMT)

O conceito central é o Dominio Público Marítimo-Terrestre: a faixa de terreno que por definição constitucional (artigo 132 da Constituição Espanhola) pertence ao Estado e tem caráter inalienável, imprescriptível e inembargável. Isso inclui a ribeira do mar, as praias, os penhascos, as dunas, os humedais costeiros e o mar territorial.

Lo que isso significa na prática é direto: nadie pode ser proprietário de um terreno classificado como DPMT. Se uma propriedade fica total ou parcialmente dentro desta zona após um procedimento de deslinde, o proprietário perde seu direito de propriedade sobre essa parte sem indenização (não se considera expropriação), recebendo em troca uma concessão administrativa de uso por um máximo de 75 anos.

As três faixas que você deve conhecer

A Lei de Costas estabelece três faixas de terreno a partir da linha de deslinde do DPMT, cada uma com restrições progressivamente menores:

Servidumbre de trânsito (6 metros). É a faixa imediata ao DPMT. Deve permanecer livre permanentemente para trânsito de pedestres e veículos de vigilância e salvamento. Não é permitido nenhum tipo de construção.

Servidumbre de proteção (100 metros). Ele se estende até 100 metros de terra dentro da linha de deslinde. Nesta faixa é proibida a construção de novas habitações, o alargamento do volume, altura ou superfície das existentes, e muitas actividades. Os terrenos podem ser de propriedade privada, mas as limitações de uso são severas. Em solos que já estavam classificados como urbanos quando entrou em vigor a Lei de Costas em 1988, esta servidão é reduzida a 20 metros.

Zona de influência (500 metros). Não afeta diretamente a propriedade privada, mas os planos urbanísticos municipais devem ter em conta a proteção do ambiente litoral, evitar telas arquitetônicas e controlar a densidade edificatória.

Concessões administrativas: quando a propriedade se torna direito de uso

Se a sua habitação em primeira linha foi construída legalmente antes de 1988 mas um novo deslinde la situa dentro do DPMT, não se derreba: passas a ter uma concessão administrativa que lhe permite continuar usá-la, com um prazo máximo de 75 anos e sem obrigação de pagar canon. Estas concessões são transmissíveis tanto entre vivos como por herança, mas a transmissão inter vivo requer que a Administração reconheça previamente que o novo titular satisfaz as condições da concessão.

É fundamental compreender que comprar um imóvel com concessão não é o mesmo que comprar uma propriedade plena: você está adquirindo um direito temporário de uso, não um domínio permanente.

2. O deslinde e o Registo da Propriedade: a verificação imprescindível

O certificado da Costas

O Regulamento Geral da Costas (artigo 36.o) estabelece um mecanismo de controlo registado que qualquer comprador deve conhecer. Quando uma fazenda colinda ou intersecta com zona de DPMT, o registrador da propriedade atua da seguinte maneira:

Se a fazenda intersecta com uma zona deslindada e inscrita, deniega diretamente a inscrição da compraventa.

Se a fazenda colinda com zona de DPMT mas o deslinde não está inscrito, o registrador suspende a inscrição e toma uma anotação preventiva por 90 dias, notificando o Serviço Periférico de Costas para que emita um certificado em um prazo máximo de um mês indicando se a fazenda invade o DPMT e sua situação em relação às servidão.

A recomendação é clara: antes de comprar, exige ao vendedor um certificado atualizado do Serviço Provincial de Costas que confirme que a fazenda não invade o DPMT. Este certificado demora cerca de 30 dias a ser emitido, pelo que convém solicitar com antecedência.

Ferramentas de consulta pública

O Ministério para a Transição Ecológica e o Reto Demográfico publica as linhas de deslinde de todo o litoral espanhol através do seu visualizador cartográfico do DPMT. Embora tenha carácter meramente informativo e deve ser contrastado com os Serviços Periféricos de Costas, é um ponto de partida útil para verificar a situação de qualquer propriedade costeira antes de iniciar negociações.

Além disso, convém consultar o Catastro e o planejamento urbano municipal para obter uma imagem completa da situação legal do imóvel.

3. Due Diligence imobiliária: os documentos que você deve exigir

Qualquer compra de habitação em primeira linha de mar exige uma verificação exaustiva que vai além do habitual em uma compraventa ordinária. Estes são os documentos e verificações chave:

Nota Simples Registral atualizada. É o primeiro documento a solicitar. Revela a titularidade do imóvel, sua descrição registral (superficie, linderos, localização), cargas e gravámenes (hipotecas, embargos, usufrutos, servidãos), anotações preventivas e, muito importante em primeira linha de mar, qualquer nota marginal relativa a procedimentos de deslinde do DPMT.

Certificado catastral e referência catastral. Permite verificar que a descrição registral coincide com a catastral. As discrepâncias entre Registro e Catastro são frequentes em zonas costeiras e devem ser aumentadas antes da compra.

Certificado do Serviço Provincial de Costas. Como explicado, acredita-se que a fazenda não invade o DPMT e sua situação em relação às servidão de proteção e trânsito.

Último recibo do IBI e certificado de estar à corrente de pagamento. O Imposto sobre Bemes Inmoráveis é um tributo que grava a titularidade e as dívidas tributadas podem ser transferidas para o novo proprietário.

Certificado da comunidade de proprietários. Deve acreditar a ausência de dívidas com a comunidade, pois as quotas tributadas do ano em curso e do anterior são exigíveis ao novo proprietário.

Cédula de habitabilidade ou licença de primeira ocupação. Confirma que o imóvel cumpre os requisitos mínimos de habitabilidade segundo a legislação autonômica.

Certificado de eficiência energética. Obligatório em toda a compraventa ou aluguel desde 2013.

Verificação urbanística. Verificar que a habitação não está declarada fora de ordenação urbanística nem tem processos sancionadores abertos. Em zonas costeiras, isto é especialmente relevante dado que muitas habitações construídas antes da legislação actual podem ser encontradas em situação de fora de ordenação.

4. Fiscalidade da compra: impostos segundo tipo de habitação e residência

Impostos no momento da compra

Viveenda de segunda mão: paga-se o Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP), cujo tipo varia entre 6% e 13% do preço de compra segundo a comunidade autônoma. Na Catalunha oscila entre 10% e 11%; na Comunidade Valenciana entre 10% e 11%; na Andaluzia é de 7%; e em Baleares va de 8% a 13% segundo o valor do imóvel.

Viveenda de obra nova: é pago 10% de IVA sobre o preço de compra (4% se é moradia de proteção oficial), mais o Imposto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varia entre 0,5% e 1,5% segundo a comunidade autônoma.

Gastos adicionais de formalização

A impostos devem ser somados os custos de notaria (entre 800 e 1.500 €), a inscrição no Registo da Propriedade (entre 500 e 1.000 €), e os honorários de advogado se forem contratados aconselhamento legal (normalmente em torno de 1% do preço de compra mais IVA). No total, é necessário prever um envelope de 10% a 15% sobre o preço de aquisição.

Impostos recorrentes como proprietário

IBI (Imposto sobre Bemes Inmoráveis). Tributo municipal anual que grava a propriedade do imóvel. Calcula-se o valor catastral.

IRPF ou IRNR. Se você é residente fiscal na Espanha, os rendimentos por aluguel tributam no IRPF. Se não for residente, aplica-se o imposto sobre a Renda de Não Residentes (IRNR) a 19% para residentes na UE ou 24% para residentes fora da UE. Mesmo que não alugas a habitação, como não residente, você deve declarar renda imputada calculada sobre o valor catastral (entre 1,1% e 2%) através do Modelo 210.

Importante novidade 2025: Um acórdão de Julho de 2025 esclareceu que os proprietários não pertencentes à UE têm direito a deduzir as mesmas despesas de aluguer que os proprietários comunitários, o que constitui uma igualação fiscal significativa para os investidores extracomunitários. Compradores estrangeiros: requisitos e novidades em 2026

Requisitos básicos para a compra

Qualquer estrangeiro, seja ou não residente em Espanha, pode comprar uma habitação no país. Os requisitos são:

NIE (Número de Identificação de Estrangeiro). É imprescindível para qualquer transação legal ou econômica em Espanha. Os cidadãos da UE solicitam um NIE temporário; os extracomunitários, um NIE de não residente.

Cuenta bancária em Espanha. Embora não seja estritamente obrigatória, é praticamente imprescindível para pagar impostos, receber transferências, domiciliar o IBI e as quotas de comunidade.

Pasaporte vigente. Documento básico de identificação.

Acreditação da origem dos fundos. Em conformidade com a legislação de prevenção de branqueamento de capitais.

Autorização militar em zonas estratégicas

Os estrangeiros não pertencentes à UE que pretendam comprar imóveis em determinadas zonas de Espanha —Menorca, partes da Galiza, algumas áreas da Andaluzia — necessitam de uma autorização prévia do Ministério da Defesa. É um procedimento que pode dilatar a operação se não for previamente previsto.

O fim da Golden Visa (abril 2025)

Espanha eliminou a Golden Visa em 3 de abril de 2025. Até então, os estrangeiros que invertiam pelo menos 500.000 € em imóveis podiam obter uma autorização de residência. Esta via já não está disponível, mas existem alternativas para residir legalmente na Espanha:

Visado de nómada digital. Para trabalhadores remotos com rendimentos de demonstração de pelo menos 2.762 € mensais.

Lei Beckham (regime de impatriados). Permite tributar como não residente durante seis anos, com uma taxa fixa de 24% sobre os primeiros 600.000 € de renda. Requer transferência de trabalho para Espanha e não ter sido residente fiscal nos cinco exercícios anteriores.

Visado por conta alheia ou própria. Mediante contrato de trabalho ou atividade empresarial em Espanha.

Lei de Memória Democrática (Lei de Nietos). Oferece a nacionalidade espanhola a descendentes de espanhóis exilados, embora tenha prazo limitado.

Proposta de duplicar impostos a estrangeiros: sem materializar

Em janeiro de 2025, o presidente Sánchez sugeriu a possibilidade de duplicar os impostos de compra para estrangeiros não residentes na UE. Esta proposta gerou alarme internacional, mas, a partir de Fevereiro de 2026, não se materializou legislativamente. Os impostos de compra continuam a ser idênticos para nacionais e estrangeiros. No entanto, convém monitorizar este tema, uma vez que a habitação se tornou a principal preocupação social na Espanha e as propostas legislativas podem surgir rapidamente. A Lei de Habitação e as zonas tensionadas: implicações para quem compra para alugar

A Lei 12/2023, de 24 de maio, pelo direito à moradia, introduziu o conceito de zonas de mercado residencial tensionado, onde se aplicam limitações aos preços do aluguel. Se a sua intenção é comprar uma primeira linha de mar como investimento para alugar, você deve conhecer este quadro legal.

O que é uma zona tensionada

Uma zona se declara tensionada quando o custo do aluguel mais os suprimentos básicos supera 30% da renda média do lar, ou quando o preço do aluguel tem crescido mais de 3% acima do IPC nos últimos cinco anos.

A meados de 2025, adicionaram-se novas zonas tensionadas incluindo municípios de Navarra, País Basco e Galiza. A Catalunha e Barcelona estão a aplicar estas restrições antes, e outras comunidades poderiam ser adicionadas. Em zonas tensionadas, os pequenos proprietários devem manter o preço do contrato anterior ao assinar um novo aluguer, salvo reformas justificadas. Os grandes detentores (mais de 10 habitações, ou mais de 5 em zonas tensionadas) devem aplicar o índice de referência oficial, que pode ser inferior ao preço de mercado. As sanções por incumprimento podem variar entre 3.000 e 90.000 euros.

Muitas localidades costeiras com alta demanda turística - especialmente em Baleares, Costa do Sol, Costa Brava e Costa Branca - podem ser afetadas nos próximos anos se as comunidades autônomas decidirem solicitar a declaração de zona tensionada.

7. Aluguer de turismo: a nova regulamentação de 2025-2026

Se o seu plano de investimento inclui destinar a habitação para aluguer de férias, a regulamentação deu um giro significativo.

A Lei Orgânica 1/2025 e a Lei de Propriedade Horizontal

Desde 3 de abril de 2025, a Lei Orgânica 1/2025 alterou a Lei de Propriedade Horizontal para exigir a aprovação expressa da comunidade de proprietários antes de destinar uma habitação ao aluguel turístico. Esta autorização exige o voto favorável de três quintos dos proprietários que representem pelo menos três quintos das quotas de participação.

Além disso, a comunidade pode estabelecer um aumento de até 20% nas despesas comuns para as habitações dedicadas ao aluguer turístico, como compensação pela utilização mais intensiva das zonas comuns. As sanções por incumprimento podem chegar a 600.000 euros.

Regulação de rendas temporárias e de quartos

A finais de 2025 foram propostas de lei para regular os contratos de aluguer temporário e de quartos, com o objetivo de fechar o "vacío legal" que permitia contornar as limitações de preço da Lei de Habitação através de contratos de temporada. Sua aprovação definitiva poderia ocorrer em 2026 e teria um impacto direto nas estratégias de aluguer em zonas costeiras.

Licência turística autonômica e municipal

Independentemente da regulamentação estatal, cada comunidade autônoma e muitos municípios têm sua própria regulação sobre moradias turísticas: requisitos de licença, inscrição em registros autonômicos de turismo, limitações por zonas, moratória de novas licenças em determinados municípios, etc. Antes de comprar com intenção de alugar turísticamente, é imprescindível verificar a normativa aplicável no município concreto.

8. As alterações climáticas e a erosão costeira: um factor jurídico emergente

Um aspecto que tem cada vez mais peso jurídico é a incidência das alterações climáticas nas propriedades costeiras. A Lei de Costas já estabelece que as concessões estão condicionadas à evolução da costa, extinguindo-se se os terrenos são alcançados pelo mar. Os projectos de obras em zona costeira devem incluir uma avaliação dos efeitos das alterações climáticas.

A linha de costa não é fixa. O mar tende a ganhar terreno, o que significa que o DPMT se desloca progressivamente terra dentro. Um novo deslinde pode incorporar terrenos que antes eram privados. Este risco é especialmente relevante em zonas com taxas elevadas de erosão, como trechos do litoral valenciano, murciano ou gaditano.

Para o comprador, isto significa que a localização privilegiada frente ao mar pode se tornar, com a passagem das décadas, em um fator de depreciação se a propriedade fica afetada por novos deslindes ou pelas consequências físicas da subida do nível do mar.

9. Checklist legal antes de comprar a sua primeira linha de mar

Para fechar este guia, aqui tem a lista de verificações essenciais antes de se comprometer com uma compra em primeira linha:

2. Solicita uma Nota Simples actualizada do Registro da Propriedade e comprova titularidade, cargas, embargos e notas marginais relacionadas com o deslinde de costas.
5. Exige o certificado do Serviço Provincial de Costas que confirme que a propriedade não invade o DPMT. Prevê 30 dias para obter.
7. Consulta o visualizador do DPMT do Ministério para a Transição Ecológica como primeira aproximação à situação da fazenda.
8. Verifica a concordância entre Registro e Catastrong> As discrepâncias em superfície, linderos ou descrição são frequentes em zonas costeiras.
9. Comprova a situação urbanística ante a prefeitura: se a habitação estiver fora de ordenação, se houver processos sancionadores abertos, se houver planos de deslinde em tratamento.
11. Pide o certificado de dívidas da comunidade de proprietários e o último recibo do IBI pago.
17. , verifica se você precisa de autorização do Ministério da Defesa e certifique-se de ter o NIE tramitado.
28. Calcula todos os custos: preço de compra + impostos (ITP ou IVA + AJD) + notaria + registro + advogado. Prevê 10-15% sobre o preço de aquisição.
29. Se você pensa alugar , verifique se a zona é ou pode ser declarada tensionada, se a comunidade de proprietários permite o aluguel turístico, e quais licenças autonômicas e municipais são necessárias.
30. Consulta a situação de erosão costeira da zona e os planos de atuação do Ministério. É informação pública e pode ser determinante a longo prazo.

Conclusão

Comprar uma habitação em primeira linha de mar em Espanha continua a ser um investimento extraordinário, mas requer uma diligência muito mais rigorosa do que qualquer compra imobiliária convencional. A intersecção entre a Lei da Costas, a normativa urbanística, a fiscalidade variável por comunidades autônomas, a nova regulação do aluguel e a crescente incidência das alterações climáticas cria um cenário complexo que exige aconselhamento legal especializado.

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