Aspetos Legais na Compra de uma Habitação em Primeira Linha de Mar em Espanha (2026)

Guia completo para compradores nacionais e estrangeiros — Atualizado em fevereiro de 2026

Comprar um apartamento em primeira linha de mar na costa espanhola é, sem dúvida, um dos investimentos imobiliários mais atrativos do Mediterrâneo. Mas também um dos que encerra maior complexidade jurídica. Por trás daquelas vistas para o mar que nos conquistam à primeira vista existem múltiplas camadas de legislação estatal, autonómica e municipal que podem transformar um sonho num pesadelo se não forem abordadas com rigor.

Neste guia explicamos-lhe todos os aspetos legais que deve conhecer antes de assinar seja o que for, quer como primeira ou segunda residência, quer seja espanhol, europeu ou de fora da UE.

1. A Lei das Costas: o grande condicionante de qualquer compra em primeira linha de mar

A Lei 22/1988, de 28 de julho, das Costas — alterada pela Lei 2/2013, de proteção e uso sustentável do litoral — e o seu Regulamento Geral das Costas (Decreto Real 876/2014) constituem o quadro jurídico fundamental que afeta qualquer propriedade costeira em Espanha.

O Domínio Público Marítimo-Terrestre (DPMT)

O conceito central é o Domínio Público Marítimo-Terrestre: a faixa de terreno que, por definição constitucional (artigo 132 da Constituição Espanhola), pertence ao Estado e tem caráter inalienável, imprescritível e impenhorável. Inclui a orla do mar, as praias, as arribas, as dunas, as zonas húmidas costeiras e o mar territorial.

O que isto significa na prática é direto: ninguém pode ser proprietário de um terreno classificado como DPMT. Se um imóvel ficar total ou parcialmente dentro desta zona após um procedimento de demarcação (deslinde), o proprietário perde o seu direito de propriedade sobre essa parte sem indemnização (não é considerado expropriação), recebendo em troca uma concessão administrativa de uso por um máximo de 75 anos.

As três faixas que deve conhecer

A Lei das Costas estabelece três faixas de terreno a partir da linha de demarcação do DPMT, cada uma com restrições progressivamente menores:

Servidão de trânsito (6 metros). É a faixa imediatamente adjacente ao DPMT. Deve permanecer permanentemente livre para o trânsito de peões e de veículos de vigilância e salvamento. Não é permitido qualquer tipo de construção.

Servidão de proteção (100 metros). Estende-se até 100 metros para o interior a partir da linha de demarcação. Nesta faixa é proibida a construção de novas habitações, bem como a ampliação do volume, altura ou superfície das existentes, e numerosas atividades. Os terrenos podem ser de propriedade privada, mas as limitações de uso são severas. Em solos já classificados como urbanos quando a Lei das Costas entrou em vigor em 1988, esta servidão reduz-se a 20 metros.

Zona de influência (500 metros). Não afeta diretamente a propriedade privada, mas os planos urbanísticos municipais devem ter em conta a proteção do espaço litoral, evitar barreiras arquitetónicas e controlar a densidade de construção.

Concessões administrativas: quando a propriedade se converte em direito de uso

Se a sua habitação em primeira linha de mar foi construída legalmente antes de 1988 mas uma nova demarcação a situa dentro do DPMT, não é demolida: passa a ter uma concessão administrativa que lhe permite continuar a usá-la, com um prazo máximo de 75 anos e sem obrigação de pagar qualquer taxa. Estas concessões são transmissíveis tanto entre vivos como por herança, mas a transmissão entre vivos exige que a Administração reconheça previamente que o novo titular cumpre as condições da concessão.

É fundamental compreender que comprar um imóvel com concessão não é o mesmo que comprar uma propriedade plena: está a adquirir um direito temporário de uso, e não um domínio permanente.

2. A demarcação e o Registo Predial: a verificação imprescindível

O certificado das Costas

O Regulamento Geral das Costas (artigo 36) estabelece um mecanismo de controlo registral que qualquer comprador deve conhecer. Quando um imóvel confina ou interseta uma zona de DPMT, o conservador do registo atua da seguinte forma:

Se o imóvel interseta uma zona demarcada e inscrita, o conservador recusa diretamente a inscrição da compra e venda.

Se o imóvel confina com uma zona de DPMT mas a demarcação não está inscrita, o conservador suspende a inscrição e regista uma anotação preventiva por 90 dias, notificando o Serviço Periférico das Costas para que emita, num prazo máximo de um mês, um certificado indicando se o imóvel invade o DPMT e a sua situação relativamente às servidões.

A recomendação é clara: antes de comprar, exija ao vendedor um certificado atualizado do Serviço Provincial das Costas que confirme que o imóvel não invade o DPMT. Este certificado demora cerca de 30 dias a ser emitido, pelo que convém solicitá-lo com antecedência.

Ferramentas de consulta pública

O Ministério para a Transição Ecológica e o Desafio Demográfico publica as linhas de demarcação de todo o litoral espanhol através do seu visualizador cartográfico do DPMT. Embora tenha caráter meramente informativo e deva ser confrontado com os Serviços Periféricos das Costas, é um ponto de partida útil para verificar a situação de qualquer imóvel costeiro antes de iniciar negociações.

Além disso, convém consultar o Cadastro e o planeamento urbanístico municipal para obter uma imagem completa da situação jurídica do imóvel.

3. Due diligence imobiliária: os documentos que deve exigir

Qualquer compra de uma habitação em primeira linha de mar exige uma verificação exaustiva que vai além do habitual numa compra e venda comum. Estes são os documentos e verificações essenciais:

Certidão do Registo Predial (Nota Simple) atualizada. É o primeiro documento a solicitar. Revela a titularidade do imóvel, a sua descrição registral (superfície, limites, localização), os ónus e encargos (hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões), as anotações preventivas e, muito importante em primeira linha de mar, qualquer nota marginal relativa a procedimentos de demarcação do DPMT.

Certidão cadastral e referência cadastral. Permite comprovar que a descrição registral coincide com a cadastral. As discrepâncias entre Registo e Cadastro são frequentes nas zonas costeiras e devem ser sanadas antes da compra e venda.

Certificado do Serviço Provincial das Costas. Como se explicou, atesta que o imóvel não invade o DPMT, bem como a sua situação relativamente às servidões de proteção e de trânsito.

Último recibo do IBI e certificado de estar em dia com o pagamento. O Imposto sobre Bens Imóveis (IBI) incide sobre a titularidade, e as dívidas por pagar podem ser transferidas para o novo proprietário.

Certificado do condomínio. Deve atestar a ausência de dívidas com o condomínio, uma vez que as quotas por pagar do ano em curso e do anterior podem ser exigidas ao novo proprietário.

Licença de habitabilidade ou licença de primeira ocupação. Confirma que o imóvel cumpre os requisitos mínimos de habitabilidade segundo a regulamentação regional.

Certificado de eficiência energética. Obrigatório em qualquer compra e venda ou arrendamento desde 2013.

Verificação urbanística. Comprovar que a habitação não está declarada fora do ordenamento urbanístico (fuera de ordenación) nem tem processos sancionatórios em aberto. Nas zonas costeiras, isto é especialmente relevante, dado que muitas habitações construídas antes da legislação atual podem encontrar-se nessa situação.

4. Fiscalidade da compra: impostos consoante o tipo de habitação e a residência

Impostos no momento da compra

Habitação em segunda mão: paga-se o Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP), cuja taxa varia entre 6% e 13% do preço de compra consoante a comunidade autónoma. Na Catalunha oscila entre 10% e 11%; na Comunidade Valenciana entre 10% e 11%; na Andaluzia é de 7%; e nas Baleares vai de 8% a 13% consoante o valor do imóvel.

Habitação nova: paga-se 10% de IVA sobre o preço de compra (4% se for habitação de proteção oficial), mais o Imposto sobre Atos Jurídicos Documentados (AJD), que varia entre 0,5% e 1,5% consoante a comunidade autónoma.