<p>Un étranger peut parfaitement acheter une propriété en première ligne de mer en Espagne. Il peut également financer une partie de l’acquisition au moyen d’un prêt hypothécaire accordé par une banque espagnole.</p>
<p>Les conditions dépendent de la résidence fiscale, des revenus, de leur devise, de la situation professionnelle, du patrimoine et de l’apport personnel de l’acheteur.</p>
<p>Une propriété en première ligne achetée par un non-résident est généralement considérée comme une résidence secondaire ou un investissement. Les banques appliquent donc des critères plus prudents que pour la résidence principale d’un client résidant en Espagne.</p>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Un acheteur étranger peut obtenir un prêt immobilier en Espagne</h2>
<p>La nationalité étrangère n’empêche ni l’achat ni le financement d’un bien immobilier en Espagne. La banque vérifiera toutefois la solvabilité, l’historique de crédit et l’origine des fonds.</p>
<p>L’acheteur doit normalement démontrer qu’il peut payer les mensualités sans dépendre exclusivement des revenus futurs de la location.</p>
<blockquote style="margin:30px 0;padding:20px 28px;border-left:5px solid #18bfc3;background-color:#f4f7f8;">
<p style="margin:0;"><strong>Un non-résident peut financer une propriété face à la mer, mais il doit généralement apporter davantage de capital personnel.</strong></p>
</blockquote>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Quel pourcentage les banques peuvent-elles financer ?</h2>
<p>Pour un acheteur étranger non-résident, le financement se situe habituellement entre <strong>60 % et 70 %</strong> du montant le plus faible entre le prix d’achat et l’évaluation bancaire.</p>
<p>Un financement supérieur à 70 % est moins fréquent et nécessite généralement un excellent profil financier ou des garanties supplémentaires.</p>
<p>HolaBank, le service de CaixaBank destiné aux clients internationaux, annonce actuellement un financement pouvant atteindre <strong>70 % de la valeur du bien</strong>, hors impôts et frais d’acquisition.</p>
<p><a href="https://www.caixabank.es/particular/holabank/housing-mortgage-guide.html" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Consulter le guide de financement HolaBank</a></p>
<h3 style="margin-top:34px;margin-bottom:18px;">La banque retient la valeur la plus faible</h3>
<p>Le pourcentage est normalement appliqué au montant le plus faible entre le prix inscrit dans la vente et la valeur établie par l’expertise bancaire.</p>
<p>Si une propriété est achetée 500 000 euros mais évaluée à 470 000 euros, un financement de 70 % pourrait être calculé sur 470 000 euros. Le prêt maximal indicatif serait alors de 329 000 euros.</p>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Quel apport personnel faut-il prévoir ?</h2>
<p>Un non-résident devrait généralement disposer de fonds propres représentant environ <strong>40 % à 50 % du prix</strong>.</p>
<ul style="margin-top:18px;margin-bottom:28px;padding-left:30px;">
<li style="margin-bottom:10px;">La partie du prix non financée.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Les impôts liés à l’acquisition.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">L’expertise bancaire.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Les frais juridiques et administratifs.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Les assurances, charges et travaux éventuels.</li>
</ul>
<p>Il est prudent de réserver entre <strong>10 % et 15 % supplémentaires</strong> pour les impôts et frais, selon la région et le type de logement.</p>
<h3 style="margin-top:34px;margin-bottom:18px;">Exemple pour une propriété de 500 000 euros</h3>
<ul style="margin-top:18px;margin-bottom:28px;padding-left:30px;">
<li style="margin-bottom:10px;">Prix : 500 000 euros.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Financement à 70 % : 350 000 euros.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Apport sur le prix : 150 000 euros.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Impôts et frais estimés : 50 000 à 75 000 euros.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Fonds propres estimés : 200 000 à 225 000 euros.</li>
</ul>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Peut-on obtenir un financement à 100 % ?</h2>
<p>C’est possible, mais exceptionnel. Un non-résident ne doit pas organiser son acquisition en supposant que la banque financera la totalité du prix.</p>
<p>La banque peut étudier un pourcentage supérieur en présence d’un autre bien en garantie, d’un garant solvable, d’un dépôt important, d’un portefeuille d’investissements ou de revenus très élevés.</p>
<p>Même avec un financement équivalent à 100 % du prix, les impôts et frais restent généralement à la charge de l’acheteur.</p>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Quels taux d’intérêt sont appliqués ?</h2>
<p>Il n’existe pas de taux unique pour les étrangers. L’offre dépend du pays de résidence, de la devise des revenus, du pourcentage demandé, de la durée et du niveau d’endettement.</p>
<p>À titre de référence, HolaBank publie un exemple à taux fixe de <strong>3,75 % nominal avec bonifications</strong> et de <strong>4,75 % sans bonifications</strong>, pour 150 000 euros sur 20 ans.</p>
<p>Pour un prêt variable, le taux se compose généralement de l’Euribor et d’une marge bancaire. L’Euribor à douze mois publié pour juin 2026 était de <strong>2,798 %</strong>.</p>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Quelle durée de financement peut-on obtenir ?</h2>
<p>La durée habituelle pour un non-résident se situe entre <strong>15 et 25 ans</strong>. Certaines banques peuvent étudier une durée de 30 ans, mais ce n’est pas la situation la plus courante.</p>
<p>HolaBank publie actuellement une durée maximale de <strong>20 ans</strong> pour les prêts en euros et certaines devises acceptées.</p>
<p>La banque exige également que le prêt soit généralement remboursé avant que l’emprunteur atteigne environ 70 ou 75 ans.</p>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Quel niveau d’endettement est accepté ?</h2>
<p>Le total des mensualités et des autres dettes ne devrait normalement pas dépasser entre <strong>30 % et 35 % des revenus nets mensuels</strong>.</p>
<p>La banque comptabilisera les crédits personnels, véhicules, cartes, autres hypothèques et toutes les obligations financières régulières.</p>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Faut-il ouvrir un compte bancaire en Espagne ?</h2>
<p>Un compte espagnol n’est pas une condition légale générale pour acheter. Toutefois, la banque accordant le prêt peut exiger le maintien d’un compte de paiement pendant toute la durée du crédit.</p>
<p>Ce compte servira au paiement des mensualités, assurances, consommations, charges de copropriété et impôts espagnols.</p>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Quels documents faut-il présenter ?</h2>
<ul style="margin-top:18px;margin-bottom:28px;padding-left:30px;">
<li style="margin-bottom:10px;">Passeport ou document d’identité valide.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Numéro d’identification d’étranger —NIE—.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Certificat de résidence fiscale.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Contrat de travail ou justificatif d’activité.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Bulletins de salaire ou justificatifs de revenus.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Déclarations fiscales et relevés bancaires.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Liste des dettes et crédits en cours.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Rapport de crédit du pays de résidence.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Contrat de réservation, d’arrhes ou de vente.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Justification de l’origine des fonds.</li>
</ul>
<p>Les documents étrangers peuvent nécessiter une traduction assermentée, une légalisation ou une apostille.</p>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Le NIE est indispensable</h2>
<p>Le NIE est nécessaire pour signer la vente, payer les impôts, inscrire le bien au registre foncier et formaliser le prêt hypothécaire.</p>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Revenus perçus dans une autre devise</h2>
<p>La banque analysera le risque de change si les revenus sont perçus en livres, dollars, francs suisses, couronnes ou dans une autre devise.</p>
<p>Si cette devise perd de la valeur face à l’euro, le coût réel de la mensualité augmente. La banque peut alors réduire la durée ou le pourcentage financé.</p>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">La situation en première ligne compte également</h2>
<p>La banque vérifiera la situation urbanistique, foncière et physique de la propriété, notamment les éventuelles contraintes de la Loi sur le littoral.</p>
<p>La législation distingue la servitude générale de protection, normalement de 100 mètres, et une zone d’influence minimale de 500 mètres soumise à des conditions d’aménagement.</p>
<p>La Loi 2/2013 du 29 mai a modifié la législation côtière, mais chaque propriété doit être vérifiée individuellement.</p>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Ne signez pas d’arrhes avant d’étudier le financement</h2>
<p>Si la vente dépend d’un prêt, le contrat doit préciser ce qui se passe si la banque refuse l’opération ou accorde un montant inférieur.</p>
<p>Une expertise basse ou un refus bancaire peut empêcher la vente et entraîner la perte des arrhes si le contrat ne protège pas suffisamment l’acheteur.</p>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Résumé pour l’acheteur étranger</h2>
<ul style="margin-top:18px;margin-bottom:28px;padding-left:30px;">
<li style="margin-bottom:10px;">Financement habituel : 60 % à 70 %.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Financement à 100 % : exceptionnel.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Fonds propres recommandés : 40 % à 50 %.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Durée habituelle : 15 à 25 ans.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Endettement maximal indicatif : 30 % à 35 %.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">Compte bancaire espagnol : généralement exigé par le prêteur.</li>
<li style="margin-bottom:10px;">NIE : indispensable.</li>
</ul>
<h2 style="margin-top:42px;margin-bottom:20px;">Trouvez votre propriété en première ligne de mer</h2>
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<p style="margin-top:35px;"><small>Ce contenu est informatif. Les pourcentages, taux, durées et conditions sont indicatifs et dépendent de l’analyse réalisée par chaque banque.</small></p>
Jose Luis Castilla
