Если у вас есть квартира перед пляжем или у моря, вы знаете, что прибрежная среда неумолима. Сочетание солярия, песка, влажности, интенсивного солнца и высокой ротации гостей подвергает вашу собственность износу, который не имеет никакого сравнения с полом внутри. Без хорошо структурированной системы обслуживания то, что сегодня является 5-звездочной жемчужиной в Airbnb, может стать квартирой с конфискациями, запахами и рейтингом свободного падения. Это руководство охватывает все, что вам нужно знать, чтобы сохранить ваши инвестиции в идеальном состоянии, максимизировать оценки и резко сократить инциденты, которые разрушают сезоны и бюджеты.
< h2> Почему пляжная квартира требует другого обслуживания < p > > Туристическая квартира на побережье не остается такой же, как в Мадриде или Барселоне. Владельцы, которые применяют те же критерии, обнаруживают, что их затраты на ремонт увольняются, а их отзывы снижаются.Это дифференциальные факторы прибрежной среды:
<сильный> Морской салитр и ветер. Микрочастицы соли, взвешенные в воздухе, проникают во все поверхности. Они запускают металлы, кристаллизуются в стенах, повреждают силиконовые соединения, атакуют электронные пластины кондиционирования воздуха и деградируют краски и лаки. На расстоянии менее 500 метров от моря удар является постоянным и кумулятивным.
Песок. Он фильтруется ломтиками окон и дверей, накапливается в стоках, кристаллах решеток, если очищается сухим, препятствует бытовым фильтрам и создает абразивный слой на любой поверхности, которая не регулярно очищается. Относительная высокая влажность. На побережье Средиземного моря средняя влажность воздуха на протяжении большей части года превышает 65%. Это способствует появлению плесени в суставах, шкафах, матрацах и текстиле, создавая запахи, которые ни один средоточитель не может маскировать постоянно. Интенсивное солнечное излучение. Средиземноморские солнечные часы (более 2800 часов в год во многих областях) ухудшают текстиль, обесцвечивают мебель, отсекают силиконовые соединения и ускоряют старение жалюзи и навесов. Высокая ротация гостей. Хорошо занятая туристическая квартира может принимать 40, 60 или более групп гостей в год. Каждая ротация включает в себя износ замков, кранов, бытовой техники, постельных принадлежностей и мебели. Гости не заботятся о квартире, как о своей, и это факт, который вы должны включить в свое планирование.
< h2> Уборка между гостями: протокол, определяющий вашу репутациюЧистка между пребыванием является, без преувеличения, фактором номер один, который определяет ваши оценки на таких платформах, как Airbnb, Booking или Vrbo. 4,5 в чистке против 4,9 может означать разницу между 55% и 85%.
< h3> Установить протокол с фиксированным порядкомКлюч к тому, чтобы ничего не забывать и оптимизировать время, — всегда следовать одному и тому же порядку. Импровизированный протокол генерирует ошибки. Одна систематическая генерирует консистенцию.
Шаг 1: Немедленная вентиляция. Просто зайдите, откройте все окна и двери, чтобы полностью обновить воздух. Не менее 15 минут. В пляжных апартаментах это также помогает обнаружить остаточные запахи (табак, сильная кухня, влажность), которые требуют специфического лечения. Шаг 2: Удаление текстиля Снимите все постельные принадлежности, полотенца, ковры для ванной комнаты и кухонные тряпки. Не накапливайте их на полу, положите прямо в сумки для белья. Это предотвращает перекрестное загрязнение и экономит время. Перед уборкой пройдитесь по квартире, глядя: предметы, забытые гостями, повреждения мебели или стен, неработающая техника, водопотеря резервуаров, расплавленные луковицы, застрявшие жалюзи. Документируйте любую неисправность с фотографиями и немедленно сообщите об этом.
Шаг 4: Углубленная кухня. Именно по этой площади гости судят больше всего после ванной комнаты. Протокол должен включать в себя: опорожнение и полную очистку холодильника (внутри и резиновые стыки), внутреннюю очистку микроволновой печи и печи, очистку керамики или огня, очистку колокола и фильтров, осмотр внутренней части ящиков и шкафов (крошки, разливы, остатки), очистку небольших приборов (кофеварка, тостер, смеситель), очистку всех посуды и столовых приборов (даже того, который кажется чистым), дезинфекцию столешниц, раковины и кранов, опорожнение отработанных кубиков и размещение новых пакетов, а также замену основных продуктов (кухня, бон / бон >), бон >. Ванная комната - это место, где счет уборки идет вверх или вниз. Особое внимание уделяется: полной дезинфекции туалета (внутри, снаружи, шарниры, основание), очистке душа или ванны (насос, стыки, слив - удаляют волосы и известь), кранам (снимает следы извести с конкретным продуктом), зеркалам без отметок, раковине и мебели для ванной комнаты, полу (особое внимание к напольным стыкам, где прибрежная влажность создает смешивание с легкостью), замене удобств (гель, шампунь, мыло для рук), новой туалетной бумаге (по крайней мере, полный, идеально сложенный кончик), чистым и согнутым полотенцам, < 6 / зажим >. Сделайте ваши кровати чистыми и ухоженными. Проверьте под кроватями и внутри шкафов и ящиков (забытые предметы, накопленная пыль). Проверьте состояние подушек и подушек.
Шаг 7: Салон и общие зоны. Очистка пыли на всех поверхностях (всегда сверху вниз так, что пыль падает и собирается в конце), очистка кристаллов и зеркал, диван и подушки (встряхивание, асфит, контрольные точки), пульты дистанционного управления (чистые и контрольные батареи), переключатели и пробки (чистые с мокрой тканью - это частые точки контакта, которые накапливают жир).
В конце. Аспирировать или подметать сначала (особое внимание песку, накопленному в углах и под мебелью), затем промыть дезинфицирующим продуктом. В пляжных апартаментах песок накапливается в удивительных количествах в ломтиках, под диванами и в родапье.Шаг 9: Терраса и экстерьер. Песок и пыль, чистый стол и наружные стулья (солитр оставляет липкую пленку), проверьте состояние гороха, чистые кристаллы перил, если они есть, и проверьте дренаж террасы (песок часто препятствует ему). Шаг 10: Окончательный обзор.
Прогуляйтесь по квартире, как будто вы только что приехали. Залезай в дверь, посмотри вокруг. Хорошо пахнет? Все на месте? Правильно ли работает освещение? Температура хорошая? Включите кондиционер за 30 минут до прибытия летом. Оставьте свет в гостиной, чтобы сделать первое впечатление теплым. < h3> Справочное время < / h3 > < p > Для квартиры площадью 60-80 м 2 с 2 спальнями и 1 ванной комнатой полная профессиональная уборка между гостями должна занять от 2 до 3 часов. Если вы сделаете это менее чем за 90 минут, вы, вероятно, оставите вещи незавершенными. Если это займет более 3,5 часов, нужно оптимизировать протокол. < h3> Плата за уборку: включать ли ееРешение взимать отдельную плату за уборку или включать ее в цену за ночь зависит от вашей бизнес-стратегии. Не подлежит обсуждению стандарт очистки. Если вы берете 40-60 евро за уборку, гость надеется найти квартиру безупречной. Если вы включите его в цену, они также ожидают его, они просто не видят его сломанным. В любом случае, пропуск уборки является худшей возможной инвестицией в аренду.
< h2> Профилактическое обслуживание: календарь, который экономит вам тысячи евроРеактивное обслуживание (ожидание того, что что-то сломается, чтобы исправить это) является самой дорогой ошибкой в управлении туристическими квартирами. Разбивка кондиционера в середине августа подразумевает не только стоимость срочного ремонта (с доплатами за выходные и праздничные дни), но и недовольных гостей, возможные отмены и негативные отзывы, на компенсацию которых уходят месяцы.
< h3> Каждый гость меняетВ дополнение к очистке, воспользуйтесь каждым вращением, чтобы проверить: свет и свет, состояние крана (капель, давление), правильную работу замка, жалюзи и окна, кондиционер (включите и проверьте, что он охлаждается или нагревается должным образом), и что Wi-Fi работает с соответствующей скоростью.
< h3> Ежемесячный<сильный> Фильтры для кондиционирования воздуха. В пляжной квартире фильтры грязные в два раза быстрее, чем внутри. Очищайте их ежемесячно в течение сезона использования. Это так же просто, как открыть переднюю крышку, удалить фильтры, пропустить их через воду и дать им высохнуть, прежде чем заменить их.
Утепление. Налейте горячую воду с помощью струи отбеливателя или ферментного продукта через все стоки (кухня, ванные комнаты, терраса). В пляжных квартирах песок и соль ускоряют накопление отходов в трубах.
<прочный> Силиконовые суставы. Визуально проверьте душ, ванну, раковину и встречные суставы. Черные или плесневые суставы не очищаются: их заменяют. Это 30-минутная работа со стоимостью материалов менее 10 евро, но визуальное (и санитарное) воздействие огромно. < / p > < h3 > Тримально < / h3 > < p > < сильный > Полная сантехника. Откройте и закройте все проходящие ключи, проверьте, что нет скрытых капель (под раковиной, за унитазом, нагревателем), проверьте давление воды и проверьте, что электрический нагреватель или термо работает должным образом. Герраги и механизмы, розетки, двери и окна В прибрежной среде соляная ресекка и металлические механизмы блокируются гораздо быстрее. Силиконовый спрей или WD-40, применяемый ежеквартально, продлевает срок службы этих элементов на несколько лет. Приборы. Очистите фильтр стиральной машины, если он есть, и проверьте суставы двери посудомоечной машины. Дискальцируй кофеварку и чайник.
Плагас. Применять профилактическое лечение против тараканов, муравьев и комаров. В прибрежных районах влажность и мягкие температуры способствуют присутствию насекомых в течение большей части года. Ежеквартальное профессиональное лечение - это минимальные инвестиции по сравнению с тем, как гость находит таракана. < / p > < h3 > Полу-< / h3 > < p > < сильный > Кондиционер: профессиональный обзор. Дважды в год (до и в конце лета) техник должен рассмотреть охлаждающий газ, глубоко очистить внутренние и внешние блоки, проверить состояние электронных пластин и убедиться, что оборудование работает должным образом. На передней линии пляжа особенно страдает внешний блок: соляной раствор разъедает плавники конденсатора, песок препятствует вентилятору, а влажность атакует электрические соединения. Если квартира закрыта несколько месяцев в году, она покрывает внешний блок дышащей защитной крышкой для защиты от соленой среды. Живопись и стены. Осмотрите все стены и потолки, которые ищут: пятна влаги (особенно в ванных комнатах и кухнях), сплющенные или волдыри в краске (часто в фасадах и террасах под действием соли), белые цветы (кристаллизация солей на поверхности), а также мешки и знаки использования. Он воспроизводит или воспроизводит то, что необходимо. В многоквартирной квартире раз в год покраска наиболее караемых участков (коридоров, подъездов) практически обязательна.
Глубокий текстиль. Отправить в профессиональное или чистое белье: шторы, диванные чехлы, декоративные подушки, ковры, матрасные протекторы, подушки. Эти текстильные изделия поглощают влагу, запахи и клещей, которые обычная чистка не устраняет. Огурцы. Сложите матрасы (или сломанные головные ноги в матрасы, которые не поворачиваются). Убедитесь, что водонепроницаемый протектор продолжает выполнять свою функцию. Витраж или матрац запаха - это повторяющаяся жалоба, которая разрушает оценки. < / p > < h3 > Ежегодно (в идеале в низкий сезон) < / h3 > < p > < сильный > Электрический обзор. Электрик должен проверить электрическую, дифференциальную, штепсельную и проводную раму. В старых прибрежных квартирах сочетание влаги и солитра может повредить электрические соединения и создать риски короткого замыкания. Водонагреватель. Обзор анода магния (если это электрический термо), очистка отложений, проверка термостата.
Окна и внешняя столярная промышленность. Проверьте периметральную герметизацию окон, состояние водонепроницаемых суставов, работу механизмов открытия и закрытия. Плотники алюминия первой линии окисляются; ПВХ плотники более устойчивы, но их десны резецируются солнцем. Замена поврежденных суставов и насмешка улучшает тепло- и акустическую изоляцию.<прочный> Мебель. Оценить состояние каждой мебели, стула, стола и дополнения. Ускоренный износ пляжной туристической квартиры (песок у подножия кресел, влажность в ящиках, прямое обесцвечивание солнца обивкой) требует частичного ремонта чаще, чем пол обычного пользования. Фачада и терраса. Если вы являетесь владельцем или имеете возможность действовать, проверьте состояние наружной краски, металлических рельсов (поиск точек оксида), террасной плитки (суставов, рыхлых кусков), а также состояние навесов и зонтичных элементов.
< h2> Невидимый враг: влажность в закрытых пляжных квартирахОдной из самых серьезных и наименее понятных проблем в прибрежных квартирах является то, что происходит при закрытии на недели или месяцы. Без вентиляции влажность окружающей среды попадает внутрь и создает идеальную экосистему для плесени, неприятных запахов и износа материала.
< h3> Что происходит в закрытой пляжной квартиреОтносительная влажность средиземноморского побережья колеблется от 60% до 85% по данным станции. В закрытом пространстве без вентиляции эта влажность конденсируется на более холодных поверхностях (внутренние стены, внутренние шкафы, задняя часть мебели, прикрепленная к стене) и генерирует плесень в течение нескольких недель. Закрытые шкафы особенно уязвимы: одежда, простыни и хранимый текстиль впитывают влагу и создают закрытые запахи, которые очень трудно удалить.
< h3> Как его предотвратить<сильный> Электрический осушитель с автоматическим опорожнением. Это самая экономичная инвестиция для пляжной квартиры, которая закрыта между сезонами. Модели с непрерывным дренажным баком подключены к дренажу и работают автономно, сохраняя внутреннюю влажность ниже 60%. Расход электроэнергии скромный (200-400 Вт) по сравнению со стоимостью ремонта повреждений от влаги.
Химические влагопоглощающие вещества. Коробки с хлоридом кальция (тип «Рубсон» или аналогичные) являются полезным дополнением к конкретным шкафам и помещениям, но не заменяют осушитель в целой квартире.
запрограммированная вентиляция. Если у вас есть доступ к квартире или у вас есть кто-то, кому вы можете доверять, программируйте еженедельные вентиляционные отверстия не менее часа. Открытые окна в сухие дни (не когда есть время или сильный подъемник, который обеспечивает большую соленую влажность) обновляют воздух и уравновешивают внутреннюю влажность. Не приклеивайте мебель к внешним стенам. Всегда оставляйте пространство 3-5 см между задней частью мебели и стеной. Это обеспечивает циркуляцию воздуха и позволяет избежать конденсации, которая генерирует скрытую форму. Оставьте шкафы открытыми. Когда квартира пуста, она оставляет двери шкафа слегка открытыми для облегчения внутренней вентиляции.
< h2> Материалы и изделия: что работает в пляжной квартиреНе все чистящие средства и материалы подходят для прибрежной среды. Выбор хорошо экономит деньги и долгосрочные усилия.
Рекомендуемые чистящие средства < / h3 > < p > < прочные > Для керамических или драгоценных камней: < / прочный > нейтральный или слегка кислый продукт (разбавленный уксус или специфический очиститель драгоценных камней). Избегайте обычного концентрированного отбеливателя, потому что он со временем повреждает суставы. Для удаления извести и солитра в кранах и переборках: специфический антикаль или белый уксус. Нанесите, дайте действовать 5-10 минут, и удалите мокрой тканью. Известь побережья быстрее накапливается по жесткости воды.
Для поверхностей из нержавеющей стали и металла: < / прочный> конкретный очиститель или смесь воды с несколькими каплями посудомоечной машины. Всегда сухие после очистки, чтобы избежать следов воды, которые кристаллизуются с экологической солью. < / p > < p > < прочный Для кристаллов: профессиональная чистка или классическая смесь воды с уксусом и несколько капель посудомоечной машины. В пляжных квартирах кристаллы в два раза быстрее загрязняются соляной пленкой, которая откладывает ветер. Для негритянской плитки суставы: бикарбонатная смесь с кислородной водой, нанесенная старой зубной щеткой. Пусть он действует 15 минут и четко. Если суставы сильно повреждены, более эффективно повторно наносить молочный коктейль, чем пытаться очистить его. Для стойких неприятных запахов: бикарбонат натрия, посыпанный на матрасы и обивку (давайте действовать 30 минут и стремиться) нейтрализует запахи без предоставления искусственных ароматов. Для стоков запаха сочетание бикарбоната + уксуса + горячей воды удивительно эффективно.
< h3> Материалы, которые лучше противостоят прибрежной средеЕсли вы оснащаете или ремонтируете свою пляжную квартиру, расставьте приоритеты: < / p > < p > < прочные > краны из нержавеющей стали AISI 316 < / прочные > вместо обычного хрома. Первоначальные вложения больше, но устойчивость к соли несравненно выше.
Нержавеющая сталь или замак < / прочные > хлопья и шарниры с антикоррозионной обработкой. < / p > < прочные > Наружная мебель в обработанном алюминии, синтетической смоле или тике. Избегайте кованого железа (окисляется) и необработанной древесины (деградирует). ПВХ или лакированные жалюзи в виде < deep/ deep-shaped wood>. 100% хлопчатобумажные ткани поглощают влагу и быстро развивают форму. < / p > < p > < прочный> Силикатные или силоксановые дышащие краски для фасадов и наружных помещений. Они позволяют влаге выходить из стены без создания волдырей, в отличие от обычных пластиковых красок, которые улавливают влагу и генерируют расслоения.
< h2> Управление уборкой: вы, ваш собственный сотрудник или внешняя компания?Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. Выбор зависит от вашей близости к квартире, объема ротаций и бюджета.
< h3> Уборка хозяином<прочный> Преимущества: < / сильный > полный контроль качества, нулевая стоимость труда, непосредственный осмотр квартиры в каждом вращении. < / p > < сильная > рабочая площадь > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее пространство > рабочее Последовательность важнее пунктуального совершенства. Хорошо продуманный контрольный список устраняет зависимость индивидуального критерия и гарантирует, что ничего не будет забыто.
< h2> Детали, которые отмечают 5 звездПомимо очистки и технического обслуживания, есть небольшие детали, которые увеличивают опыт гостей и непосредственно переводятся в лучшие оценки. Запах при входе. Первое впечатление — обонятельное, а не визуальное. Квартира, которая пахнет чистым (не химическим, а свежим воздухом и чистыми поверхностями), создает непосредственное чувство уверенности. В пляжных квартирах, где влага может создавать запахи, этот момент имеет решающее значение. Температура, когда вы приедете. Если гость приезжает в июле в закрытую квартиру при 38°С, его первое впечатление будет негативным, даже если все безупречно. Программируйте кондиционер интеллектуальным термостатом или попросите свою команду по уборке включить его за 30-60 минут до прибытия. Освещение. Замените холодные лампочки (сине-белые) теплыми тонами (2700-3000K). Теплое освещение делает пространство более уютным и маскирует небольшие несовершенства. Убедитесь, что все лампы работают перед каждой регистрацией.
Простой приветственный набор. Тебе не нужна корзина для гурманов. Бутылка пресной воды в холодильнике, некоторые местные печенья, персонализированная приветственная записка с рекомендациями по области и хорошо видимым кодом Wi-Fi достаточно, чтобы создать первое впечатление, которое переводится в восторженные отзывы. Уборка для гостей. Он делает доступным для гостей базовый набор для уборки: метла, пикер, швабра, баята, многоцелевой продукт и мешки для мусора. Многие гости ценят поддержание чистоты в квартире во время пребывания, особенно при длительном пребывании, и это также снижает уборку на выходе. Ясные инструкции. Руководство по квартире (печатное и / или цифровое) с инструкциями по кондиционированию воздуха, керамике, стиральной машине, Wi-Fi, разделению отходов и стандартам сообщества резко снижает запросы и недоразумения.
< h2> Стоимость неподдержки: цифры, которые убеждаютМногие владельцы рассматривают обслуживание как расходы. На самом деле, это инвестиции с лучшей отдачей во всем бизнесе по аренде жилья.
Аварийный ремонт кондиционера в августе: 300-600 € (с аварийными и праздничными доплатами) плюс возможная потеря одной или нескольких ночей бронирования, если оборудование берется на ремонт. Полугодовое профилактическое обслуживание стоит 80-120 евро.
Покрасить полноценную квартиру после 3 лет без содержания: €1,500-2,500. Повторяйте каждый год наиболее наказанные области: €200-400.
Замена разъеденного душевого насоса при отсутствии очистки извести: 300-500 €. Регулярная очистка извести антикальным изделием: 5 € в месяц в изделии.
<прочный> Потеря дохода по 3-звездочному обзору очистки: < / сильный > неисчислимый. Один отрицательный отзыв на очистку может стоить десятки резервов за сезон. < / p > < p > < p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > p > Прибрежная среда требовательна, ротация гостей интенсивна и конкуренция на резервных площадках не прощает посредственности.
Хорошая новость заключается в том, что хорошо структурированная система технического обслуживания не требует героических усилий: она требует записи, планирования и дисциплины, чтобы следовать протоколу. Владельцы, которые преуспевают, получают лучшие рейтинги, более высокую профессию, более высокие цены за ночь и недвижимость, которая сохраняет или увеличивает свою стоимость с годами. Те, кто не платит дважды в ремонте и втрое в упущенных возможностях. Вы ищете первоклассную пляжную квартиру в Средиземном море? В < a href = "https: / / addurno.com /" > < i > Addurno.com < / i > < / a > < i > вы найдете эксклюзивный выбор объектов недвижимости перед морем, со всей информацией, необходимой для принятия наилучшего решения о покупке или инвестировании. < / i > < / p > < p > < i > Предупреждение: Это руководство носит информативный и направляющий характер. Конкретные потребности в обслуживании могут варьироваться в зависимости от местоположения, старшинства и конструктивных характеристик каждого объекта. Для технических мероприятий (электричество, сантехника, кондиционирование воздуха) всегда консультируйтесь с квалифицированными специалистами
